규제강화 속 작지만 강한 오피스텔 투자의 정석

1985년 서울 마포구 도화동에

들어선 건물에 붙은 낯선 이름, 오피스텔.

32년이 지난 오늘날에 오피스텔은

수익형부동산의 대표 주자가 되었습니다.

오피스텔은 주 용도가 업무시설이며

업무공간이 50% 이상이고

주거공간이 50% 미만인 건축물을 말합니다.

한 마디로 말해 주거와 업무가

복합된 형태의 건축물 인거죠.

작년 1인 가구 수가 500만을 돌파하며

10명 중 1명은 혼자 살고 있는 지금.

주거용 오피스텔 사용은

대중화되는 추세입니다.

최근 투자수익이 확실한 지역에

분양권 전매 제한, 택지개발 중단 등과 같은

조치들이 일어나고 있습니다.

이와 같은 상황에서 투자자들은

꾸준히 임대수익을 낼 수 있는

오피스텔에 눈길을 보내고 있습니다.

초기 투자비용이

수억 원대인 아파트나 상가와 달리

소액으로 투자할 수 있다는 장점 때문이죠.

그래서 자본이 많지 않은

젊은 층이나 노년층이 적은 돈으로도

꾸준한 수익을 거둘 수 있습니다.

여기에 분양가상한제, 전매제한 등

청약 관련 규제에 영향을 받지 않고

분양권 전매도 가능하다는 장점도 있습니다.

은행연합회 기준 6개 시중은행

3년 만기 정기예금금리는 최대 1%로

저금리의 기조가 이어지고 있는 요즘.

전국 오피스텔 평균 임대수익률은

KB국민은행 부동산자료 기준

올해 3분기 기준 5.57%를 기록했습니다.

물론 수익률의 하락세가

불안요소로 남아있지만 같은 돈을

은행에 예금하는 것보다는

투자가치를 가지고 있다고 보는

부동산 전문가들의 견해들이 많습니다.

또한 아파트보다 작은 세금부담과 더불어

추가적인 세금혜택도 존재하는데요.

오피스텔 구입 후 60일 이내

주택임대사업자로 등록 시

오피스텔 취득세를 면제해주고

일반임대사업자로 등록 시

부가가치세를 환급 받을 수 있습니다.

앞서 언급했듯이

꾸준히 낮아지는 임대수익률은

오피스텔 투자의 그림자입니다.

임대수익률이 낮아지는

원인을 분석해보면 그 기반에는

오피스텔 공급 과잉이 있었는데요.

부동산 114가 오피스텔 공급량을 분석한 결과,

2013년부터 공급량이 급속하게 늘어

올해 말 분양될 물량은

분양계획과 입주예정을 모두 합쳐

60만 실이 시장에 자리하고 있습니다.

이처럼 수요 상승이 더딘데

공급이 늘게 되면 분양가는 오르지만

오피스텔이 주인을 찾지 못해

공실률이 늘어나게 되는데요.

한국감정원 부동산통계에서 밝힌 것처럼

2011년 5.4%였던 공실률이

2015년 10.63%으로 늘어난 수치도

현실을 반영한 결과입니다.

공실이 늘어나니 주인을 구하기 위해

임대료는 자연스레 내려가게 된 것이죠.

앞서 살펴본 주택임대사업자 등록 시

취득세 면제 혜택도 임대의무기간 5년이라는

위험요소가 존재합니다.

때문에 오피스텔로 임대수익을 거두다

단기적으로 매매하려는 계획을 가지셨다면

세금 혜택을 누릴 수 없게 되는 것이죠.

일반임대사업자로 등록할 때도

부가가치세를 환급 받을 수 있지만

10년이라는 의무기간이 발생합니다.

의무기간을 받아들이더라도

임대사업 중 발생하는 재산세와 소득세는

여전히 수익에 영향을 끼치는

요소로 남아있습니다.

여기에 대출 이자와 공실에 따른

임대료 하락까지 겹치면 투자 대비 수익구조가

위태로워질 수 밖에 없는 것이죠.

오피스텔 투자의

장점을 살리고 단점을 줄이려면

먼저 공실률을 파악해야 합니다.

공실률이 낮은 지역이 곧

공급량과 수요가 일치하거나 혹은

수요가 넘쳐나는 지역이기 때문이죠.

따라서 내가 투자할 지역의 공실률이 낮다면

임대수익의 안정성을 가져올 확률이 높습니다.

지방보다는 수도권에,

비도심보다는 도심과 인접한 곳의

오피스텔의 공실률이 적습니다.

부동산 114에 따르면

서울에서 공실률이 적은 지역구는

서초구(2.0%)와 강남구(2.2%)인데요.

이들 지역의 공통점은

역세권을 중심으로 직장인들이라는

꾸준한 수요가 있다는 점입니다.

이처럼 투자에 나서기 전 공실률과 더불어

수요층이 어떻게 구성되어 있는지를

살피는 것도 중요한 요소입니다.

공실률이 수요측면의 키워드였다면

공급량은 공급측면에서

임대수익률을 결정하는 데

영향을 미치고 있습니다.

수요가 같다면

공급량이 적은 지역의 수요가

더 높기 때문입니다.

일례로 금천구는 서울 자치구 중

가장 높은 임대수익률인 6.3%를 달성했는데요.

이는 2010년 이후 오피스텔 공급량이

2,900여실 밖에 되지 않았기 때문입니다.

경기권에서는 김포가 2010년 이후

1,800여실의 공급이 이뤄져

가장 높은 수익률인 7.4%를 기록하기도 했죠.

현재 대표적으로 공급량이 적은 지역구로는

강북구(6.23%), 동작구(5.6%), 중랑구(5.22%)로

이들 모두 1000여 개 안팎의

오피스텔이 공급된 상태입니다.

같은 지역 안에도

다양한 면적의 오피스텔들이

시장에 존재하는데요.

최근 협소주택의 돌풍이나

작은 평수 아파트의 인기가 높듯,

오피스텔도 소형면적이 구매자들과

수요자들의 주목을 받고 있습니다.

소형 오피스텔은

투자자의 자금 부담이 상대적으로 줄고

수요자들은 1인 가구의 흐름에서

꾸준한 수요를 시장에

보내고 있기 때문입니다.

전국 오피스텔의 전용면적 중

20㎡ 미만의 초소형의 임대수익률은

5.84%로 가장 높게 분석되고 있는데요.

이렇듯 소형 오피스텔 투자는

자금은 적더라도 넓은 면적에 비해

상대적으로 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

이처럼 시장과 투자 자체에 대한

주도면밀한 분석 이후의 구체적인 투자는

목적에 따른 투자가

바람직할 것으로 보입니다.

이는 지역별로 수요와 공급량이 다르고

이에 따른 임대수익률과 공실률이

천차만별이기 때문인데요.

많은 인구가 거주하는 서울에서도

자치구마다 다른 수치를 기록하고 있습니다.

따라서 내가 원하는 지역에

알맞은 방식의 투자가 선행되어야

수익을 보장받을 수 있습니다.

초기 매입비용을 줄이기 위해 공실률은 높지만

매매가가 낮은 지역에 투자하는 방식.

또는 공실률은 낮지만 매매가가 높은 지역에

좋은 입지를 가진 오피스텔을 선점하는 방식 등

현재의 자산사정과 수익구조를

철저히 설정해 투자에 나서는 것이 좋습니다.

투자지를 선정한 뒤에는

해당 오피스텔과 관련된 다양한 조건들도

고려해야 하죠.

먼저 투자하려는 오피스텔의 입지와

교통여건, 주차공간, 개발호재 등

오피스텔의 장기적 수익률을 보장할 수 있는

요소들을 꼭 살펴봐야 합니다.

오피스텔의 연식이나 구조,

관리비 같은 요소들 역시도

수익률을 낮출 수 있는 요인이기 때문에

꼼꼼히 따져봐야 합니다.

임대수익률도 중요하지만

총 수익률을 결정하는 매각차익도 중요하기에

매매가도 놓칠 수 없는 부분입니다.

이처럼 넘쳐나는 물량들 가운데

‘옥석 가리기’는 오피스텔 투자의

미래가치를 찾는 과정이라는 사실을

잊지 마세요.