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혼돈의 시대! 아파트 언제 사고 언제 팔 것인가

조회수 2016. 12. 02. 14:06 수정
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부동산 매수매도 타이밍 인사이트
주식 시장에서 널리 통용되는 격언 중
‘무릎에 사서 어깨에 팔아라’라는 말이 있습니다.
부동산 매매도 이와 다르지 않은데요.
즉, 주식처럼 타이밍이 중요하다는 거죠.
아울러 집을 사기에 적합한 시기인지 아닌지,
그 타이밍을 잡기 위해서는
시장을 읽는 능력이 필요합니다.
부동산 투자에 절대적인
지표가 있다고 생각하시나요?
통상 부동산 시장에 절대적인 지표는
없다고 하지만 가장 중요한 지표 중 하나로
늘 꼽히는 것은 있습니다.
‘금리’인데요.
왜 그럴까요?
바로 유동성을 가늠할 수 있어섭니다.
공급과 수요, 부동산 입지, 정부 정책 등
부동산 가격 결정에 영향을 미치는
복합적인 요소가 있지만 무엇보다 거시적으로
아파트 가격을 예상하기 위해서는 시장에 돈이
얼마나 풀렸는지를 확인해야 합니다.
그리고 이러한 유동성의 움직임을 보면
부동산의 매매 시기도 찾을 수 있습니다.
왜 아파트의 가격을 예상하기 위해서
유동성 공급을 먼저 확인해봐야 하는 걸까요?
그것은 대부분의 물건 가격은 단순히
수요와 공급의 원리를 넘어서 유동성에 의해
결정되기 때문입니다.
특히 부동산 시장의 경우 완전한 자유경쟁
시장의 범주도 아닐 뿐만 아니라
공공재의 성격이 강하기 때문에
정부의 규제와 간섭이 매우 큰 시장입니다.
부동산의 가격이 단순히
수요와 공급의 원리로 결정되지 않는 이유죠.
공급 과잉이어서 미분양이 쌓여가는 시기에도
유동성이 확장일로라면 실제 시장에서
부동산의 매매가는 높게 형성될 수 있고,
반대로 미분양이 줄어드는 시기에도
유동성이 긴축 중이면 시장에서
실제 거래되는 매매가는 생각만큼
오르지 않은 가격에 거래될 수 있다는 얘기입니다.
유동성은 현재 집을 사기에
적합한 시기인지 아닌지 가늠하는
중요한 단서입니다.
따라서 유동성이 어떻게 움직일 것인지
그 향방에 대해 관찰하고 검토하면
부동산의 매수와 매도의 시기를
예상할 수 있습니다.
또한 자본주의 시장에서 유동성은
금리 사이클과 밀접하게 연관되어
움직이기 때문에 금리를 먼저
확인해야 하는 것입니다.
이렇게 중요한 금리는 중앙은행이
시기마다 변곡점을 만들어 내며
긴축과 확장을 합니다.
이러한 변곡점을 찾는 것이
성공 투자의 지름길입니다.
변곡점을 찾기 위해서는
여러 가지 감안해야 할 사항들이 있지만
가장 중요한 것은 금리에 대한 이해와
금리의 움직임에 대한 대응입니다.
저자 이장용은 유럽 최고의
주식투자자로 꼽히는 앙드레 코스톨라니가
금리에 따른 투자 자산 선택에 관해 설명한
달걀 이론에서도 변곡점을 찾을 수 있고,
그를 통해 투자 타이밍을
예상해볼 수 있다고 말하는데요.
코스톨라니의 달걀모형에는 부동산과 관련한
직접적인 내용은 없지만 이 모형과 부동산도
밀접하게 움직이기에 대입해서
살펴볼 수 있다는 얘기입니다.
그가 코스톨라니의 달걀이론을 대입해
설명한 바에 따르면 달걀의 꼭대기 지점이
금리 고점, 가장 아래가 금리 저점이고
금리가 고점에서 저점으로 이동하는 시기는
불황기, 금리가 저점에서 고점으로
이동하는 구간이 호황기입니다.
이에 대입해서 본다면 미국은 금리 가능성이
점쳐지고 있기에 저점을 찍고 금리 인상기로
들어섰다고 볼 수 있고 한국도 곧 미국을
따라 갈 것으로 예상되긴 하지만
여전히 저점으로 이동하는
C→D구간에 있다고 설명합니다.
결국 2017년 상반기가 금리 바닥인
D구단이 될 것으로 보는 것인데요.
그에 따르면 이 시기는 소비가 침체되고
불경기라고 느껴지는 시기지만
시중의 투자자들은 저금리를 활용하여
부동산 투자에 나서고 있고,
나서야 하는 시기라고 조언합니다.
그러면 대한민국의 금리 고점 부근은
어떻게 찾을까요?
이장용 칼럼리스트는 평범한 사람들은
부동산이 하락기로 접어들 변곡점이 사실
정확히 언제가 될지 알 방법이 없다고 말합니다.
다만 대한민국에서 투자가 좀 더 용인한 건
미국의 금리가 먼저 움직인다는
것이라고 말하는데요.
미국 금리가 일종의 선행지표가 되는 것이죠.
가장 중요하고 궁금한 것은
다가오는 2017년과 2018년 부동산이
어떻게 움직일까인데요.
미국금리가 연내 인상 가능성이
높게 점쳐지고 있고 우리나라도 이를
무시하지 못한다는 점을 고려하면
1~2년 안에 기준금리 상승이 예견되는 가운데
과연 매수 매도 타이밍은 언제일까요?
저자는 앙드레 코스톨라니의 ‘계량 모형’에 따라
매수 시가를 저금리시기인 2014년 초부터
2016년 사이로 보면 금리가 오를 것으로
예상되는 2017년 하반기에서 2019년 상반기
사이 정도가 매도 타이밍이라고 설명합니다.
또한 그는 공교롭게 공급과잉 문제마저
2017년 하반기부터 시작해 2018년과
2019년에는 더욱 불거질 가능성이 높아
2020년부터 부동산 시장은 침체기에 머물
가능성이 충분하다고 전망합니다.
<부동산 매수매도 타이밍 인사이트>는
부동산 가격의 오름과 내림을 거시적 관점으로
연계하여 부동산 투자의 타이밍을
짚어보는 책인데요.
저자 이장용 칼럼리스트는 이 책에서
금리 사이클을 통해 향후 10년(2018~2028)의
부동산 시장 전망도 내놓았습니다.
그에 따르면 2017~2018년
부동산 시장의 폭락은 없고 2019~2023년
시기가 더 위험하며 2024년부터는
시장회복과 재건축 르네상스가
다시 시작될 것이라 하는데요.
그가 이 같은 전망을 내올 수 있는 근거로
가장 중요한 것은 금리변동 주기를
살펴보는 것이고, 기억해야 하는 것은
2030년까지의 총 인구수, 그리고 주택 매수
대기 세력인 30대 이상 인구수, 그리고
가구수 모두 증가한다는 점입니다.
굴곡은 있겠지만 길게 놓고 본다면
부동산 가격은 결국 오를 가능성이
내려갈 가능성보다는 높다는 것이죠.
끝으로 <부동산 매수매도 타이밍 인사이트>의
저자 이장용 칼럼리스트의 말을 들어보시죠.
“부동산 투자에서 가장 중요하다고 생각하는 것은 유동성의 확장과 긴축의 사이클입니다. 코스톨라니의 달걀모형을 항상 머리에 잘 새겨 놓고 금리의 변동에 맞추어 적당한 투자시기를 찾으려고 노력한다면 무작정 감으로만 투자에 나서는 것보다는 대단히 유리한 위치에 서게 될 것입니다.”
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