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빠숑의 입지 분석 레시피 #1. 우리가 몰랐던 입지 경쟁력, 서울 동작구

조회수 2019. 01. 25. 18:10 수정
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저평가된 서울 동작구, 어떤 관점으로 봐야할까?
No. 1 부동산 앱 직방이
집 구하는 모든 분에게
유용한 정보를 드리기 위해,
국내 최고의 부동산 전문가와 함께
‘부동산, 어떻게 살 것인가?’
시리즈를 기획했습니다.

그 두 번째 시리즈로,
‘대한민국 부동산 투자’의 저자로
16년간 대형 건설사들을 대상으로
부동산 컨설팅을 해온 컨설턴트이자,
‘빠숑의 세상 답사기’ 블로그를
운영 중인 파워블로거,
더리서치그룹 부동산조사연구소
김학렬 소장과 함께
‘빠숑의 입지 분석 레시피’를
연재합니다.

논리적인 시각을 바탕으로
부동산 입지를 보는 시야를
넓혀드릴 칼럼과 함께
매주 수요일에 찾아가겠습니다.
(편집자 주)
출처: 직방
서울 구별 아파트 평당 가격
동작구, 서울 내 위상은?

서울 동작구는 서울 25개 구 중에서 아파트 시세만 보면 12위 지역입니다. 딱 중간 수준인 지역이죠. 10위는 영등포구이고, 11위는 강동구, 13위는 종로구, 14위는 강서구입니다.


최근 몇 년 동안 부동산 시장이 좋았던 강서구보다도 시세가 더 높습니다. 순위상으로는 강서구가 동작구보다 두 단계 아래인데, 평당 가격으로 따지면 평당 2백만 원 차이가 나니까 동작구(평당 2,275만 원)강서구(평당 2,068만 원)보다 입지 가치가 그만큼 높은 것이죠.

출처: 직방
영등포구와 동작구 동 별 아파트 평당 가격

심지어는 10위인 영등포구와 비교해 봐도 동작구 지역 내 아파트들의 경쟁력이 대체로 더 높습니다.


영등포구의 속사정을 말씀드리면 여의도동을 뺀 영등포구 중 동작구와 비교할 만한 지역이 거의 없습니다. 최근 신길뉴타운 지역 내 신규로 입주한 아파트들을 제외하면 영등포구에서 주목받을 만한 아파트가 그동안 없었던 것이죠. 동작구 아파트의 위상은 일반적으로 생각했던 것보다 높다고 볼 수 있어요.

출처: 직방 아파트 서비스
직방에서는 구 별 시세를 지도 위에서 볼 수 있다.
동작구가 지닌 최대 장점?
'직주근접성'

지도를 통해 동작구의 입지 위치를 확인해 보시면, 동작구가 어떻게 영등포구보다 더 주목을 받았는지 알 수 있을 겁니다.


동작구의 위치는 서울의 중간입니다. 서울의 일자리 핵심지역이라고 할 수 있는 서초구, 용산구, 여의도와 모두 접해 있습니다. 출퇴근하기가 매우 좋은 곳이라는 의미죠. 이 사실 하나만으로 동작구의 장점은 충분합니다. 아파트와 직장 사이의 가까운 거리, 이른바 ‘직주근접성’이 좋은 입지이기 때문입니다.


서초구, 용산구, 여의도의 아파트 시세가 너무 높아서 해당 지역으로의 진입이 어려우신 분들께 대체 주거지로서 동작구만한 입지가 없는 것이죠.


강남 3구도, 용산구도 아닌 애매한 위치에 있다고 막연하게만 생각했던 동작구는 의외로 입지 경쟁력이 높은 곳이라는 겁니다.


출처: 직방 아파트 서비스
한강 및 현충원을 끼고 있는 동작구

그뿐만이 아닙니다. 직주근접성이라는 장점에 대한민국 최고 환경 프리미엄이라고 할 수 있는 한강을 끼고 있습니다. 쾌적한 환경을 중시하는 서울시민 특성상 동작구는 한강이라는 프리미엄도 제공하는 입지가 되는 것이죠.


하지만, 동작구도 모두 행정동이 같은 위상을 가지고 있는 것은 아닙니다. 동작구 내에서도 동별로 편차가 존재합니다.


용산구, 서초구와 접해 있는 동작동, 흑석동, 상도동의 시세는 동작구 내에서 상대적으로 높은 편에 속하고요.


영등포구와 인접한 본동, 대방동, 신대방동, 노량진동, 그리고 관악구와 유사한 사당동은 상대적으로 시세가 낮은 편입니다.

동작구 분석의 열쇠,
'주민들의 심리 차이'

흥미로운 사실은, 상대적으로 시세가 낮았던 영등포구와 붙어 있는 본동, 대방동, 신대방동, 노량진동 거주민들은 영등포구가 아니고 동작구 주민이라는 사실에 자부심을 가지고 있다는 사실입니다. 관악구와 인접한 사당동 주민도 마찬가지 입니다.


반면, 아파트 시세가 상대적으로 높은 동작동, 흑석동, 상도동 주민들은 동작구가 아니라 강남권에 포함되고 싶은 열망이 있지요.


동작구를 분석할 때는 이런 동별 주민들의 심리적 인식 차이를 알고 계셔야 합니다. 그래야 어떤 지역과 시세 비교를 해야 하는지, 그 지역은 어떤 입지, 어떤 상품에 관심이 많은지를 파악할 수 있으니까요.



예를 들면 이런 겁니다.


동작구에서 상대적으로 시세가 낮은 신대방동은 길 하나 사이를 두고 붙어있는 영등포구 신길동이나 대림동보다 시세가 꽤 높습니다. 선호도도 당연히 높고요. 신길동이나 대림동에 신규 아파트가 들어온다 하더라도 그다지 신경을 쓰지 않습니다.

출처: 직방 아파트 서비스
신대방동과 신길동 일대의 아파트들

2018년 11월 입주 예정인 ‘아크로리버하임’이 있는 흑석동은 노골적으로 반포동 생활권이라고 홍보를 했었습니다. 반포 생활권인데 가격 경쟁력이 매우 높다고 강조를 합니다. 동작구라는 표현을 거의 쓰지 않았습니다.


이 부분은 매우 중요합니다. 동작구 내 입지의 한계와 성장 가능성이라는, 양극단으로 나뉘는 의견의 입장 차를 확인할 수 있는 대목이기 때문이죠.


따라서 동작구는 입지 분석이 매우 정교해야 합니다. 입지적인 특징과 거주민들의 성향을 모두 알아야 하니까요. 그것도 세부 입지별로 다른 경쟁력을 가지고 있기 때문입니다.


단순히 9호선이 지나간다고, 7호선이 지나간다고, 강남까지 10분이면 간다고 무조건 강남권에 포함해서는 안 되는 이유가 여기에 있습니다. 동작구 내 모든 지역이 같은 교통 편리성을 가진 것이 아니고, 게다가 교통 편리성을 제외하면, 특별한 이점이 없는 지역이 대부분이기 때문입니다.

동작구에 입주한다면?
거주 목적을 분명히 해야!

동작구는 인기 있는 학군지역이 아닙니다. 상도동 내 인기 있는 혁신 초등학교를 빼면 동작구 외 지역주민이 특별히 가고 싶어할만한 동작구 학교가 없습니다.


특히 최근 시세가 크게 오른 흑석동에는 아예 고등학교가 없습니다. 그래서 학군은 동작구에서 꼭 따져봐야 하는 입지 분석 요인입니다.


가장 놀라운 사실은 동작구에는 대형 할인점이 하나도 없다는 사실입니다. 동작구 주민들은 용산역에 있는 이마트를 주로 이용합니다.


한강대교를 건너가야 하는 불편함을 감수하고 용산역 이마트와 아이파크몰을 주로 이용합니다. 서초구와 인접한 흑석동이나 동작동 분들은 반포동 고속버스터미널 상권을 주로 이용하실 겁니다. 관악구 쪽에 가까운 사당동에서는 관악구 남현동 홈플러스를 이용하실 거고요. 동작구 각 지역 주민들이 이용하는 상권 또한 체크해 보아야 할 요소입니다.


따라서, 동작구는 거주 목적을 분명히 하고 입주 여부를 따져보셔야 합니다. 바로 옆에 있다고 해서 절대 서초구와 동급으로 비교될 수 없고요. 용산구를 따라갈 수도 없습니다. 물론 지속적으로 영등포구와 관악구가 부러워할 지역이라는 것 또한 사실입니다.


이것이 동작구의 포지션입니다. 현재는 그 이상도, 그 이하도 아닙니다. 동작구는 그 위상 안에서 사람들의 관심을 받을 겁니다. 왜 동작구가 서울 25개 구 중에서 12위인지 공감이 되나요?


하지만 역설적으로, 이 중간 정도의 위상이 서울 여러 지역에서 관심을 받을 수 있는 좋은 조건이 될 것입니다.

동작구에서 주목해야 할 지역은?
흑석뉴타운과 노량진뉴타운!

동작구에서 가장 비싼 아파트는 본동의 ‘래미안 트윈파크’입니다. 평당 2,700만 원 전후입니다. 지금까지 동작구에서 분양한 아파트 중 가장 비싸게 분양했었습니다.

출처: 직방 아파트 서비스
직방 앱 내 '래미안 트윈파크'

동작동의 ‘이수힐스테이트’와 상도동의 ‘상도 두산위브트레지움’평당 2,000만 원 중반 정도 입니다. 이러한 동 별 랜드마크 아파트 몇몇 단지를 제외하면 나머지 단지들은 2,000만 원 미만입니다.

출처: 직방 아파트 서비스
직방 앱 내 '이수힐스테이트'와 '상도두산위브트레지움2차'

동작구 대부분 아파트는 평당 3천만 원을 목표로 가고 싶어할 것입니다. 그렇게 될 수 있는 입지/상품과 경쟁력이 부족한 입지/상품을 나누어 검토해야 하겠지요.


현재 단계에서는 흑석뉴타운이 가장 먼저 평당 3천만 원에 도달할 것으로 예상합니다. 하지만 본격적인 재개발 사업을 시작한 노량진뉴타운 지역도 흑석뉴타운과 경쟁이 될 만한 지역이 되겠지요.

출처: 직방 아파트 서비스
노량진 뉴타운 일대

결국, 흑석뉴타운노량진뉴타운이 먼저 선두 지역이 될 것으로 보입니다. 그렇게 동작구 내 다른 지역들도 분화가 되겠지요.


동작구는 동작구 내 경쟁 구도가 아니라 주변과의 관계를 꼼꼼하게 비교해 보자고 말씀드렸습니다.


결국, 동작구가 주변 지역들과 어떻게 수요층을 나누어 가지게 될지가 향후 동작구를 이해하는 가장 중요한 키가 될 것입니다.



글. 빠숑(김학렬)

/ 더리서치그룹 부동산조사연구소 소장

/ 블로그 '빠숑의 세상 답사기'


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