3040세대 아파트 시장 주도..내집마련, 청약이 매매보다 13% 많아
30대 ‘청포’(청약포기)‧‘큰손’(매매시장) 언론보도 사실과 달라
국토교통부가 지난 2019년 서울 아파트 청약당첨자 가운데 연령대별 비중을 조사한 결과 청약당첨자 1만3,941명 가운데 30대는 35.8%인 4,989명, 40대는 37.3%인 5,200명인 것으로 나타나 3040세대가 전체의 73.1%를 차지했다.
무엇보다도, 30대와 40대의 청약당첨 비율이 비슷해 일부 언론이 제기한 30대의 ‘청포’(청약포기)나 청약소외, 30대가 청약점수에서 밀려 매매시장으로 옮겨갔다는 보도는 사실이 아닌 것으로 드러났다.
기존 아파트 매매시장에서도 여러 연령층 가운데 30대가 도드라지게 ‘큰손’으로 부상한 것은 아니었다. 서울 전체 아파트 매매(매입)거래량 6만8,943건 가운데 30대가 30%인 2만691건, 40대는 29.8%인 2만562건이어서 30대와 40대가 비슷한 비중인 것으로 나타났으며, 두 세대를 합한 3040세대가 전체 매매거래량의 59.8%를 차지했다. 참고로, 서울시 인구 가운데 30대 비중은 15.7%, 40대 비중은 16%이다.
이는 최근 일부 언론들이 지적하고 있는 서울 신규 분양 아파트 당첨자의 연령대별 분포에서 30대 이하 또는 2030세대의 비중이 40~50대와 비교해 크게 낮거나 청약에서 소외된 30대가 매매시장에서 큰손으로 떠올랐다는 지적에 따라 국토교통부가 관련 자료들을 확인한 결과다.
물론, 20대 이하 세대의 경우 청약과 매매시장에서 각각 2.8%와 3.1%를 차지해 타 연령대에 비해 비중이 작았다. 그러나 이는 사회초년생이거나 학생인 세대별 특성과 경제력 등을 반영한 결과로 보여 단지 연령대 비중만으로 20대 이하 세대가 청약에서 소외되었다고 판단하는 것은 무리로 여겨진다.
30대, 신혼부부 특별공급 등으로 당첨자 비중 40대와 비슷한 수준
또한, 현재 청약제도의 근간을 이루는 가점제는 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 연령층의 내집 마련에 도움을 주기 위한 제도여서 40대 이상 연령대가 높을수록 가점이 높을 수밖에 없다. 이에 따라 청약가점이 낮은 30대의 경우는 신혼부부나 다자녀 특별공급 등을 통해 이를 보완하고 있으며, 그 결과 30대와 40대의 당첨자 비중이 비슷하게 나타나고 있다.
무엇보다 일부 언론이 ‘청약이 중장년층의 향연으로 전락하는 등 청약을 통한 내집 마련에서 2030세대가 원천적으로 차단되었다’며 근거로 들었던 세대별 당첨자 비율 사례는 강남구의 한 고가(高價) 아파트 255가구 당첨자만을 분석한 것이어서 통계적으로 편향될 결과가 도출될 수밖에 없다는 점에서 다양한 연령층을 고려한 현 청약제도에 대한 평가로는 부적절하다.
언론이 사례로 든 해당 아파트 당첨자 가운데 30대 비중은 8.6%, 40대 비중은 62.4%로 나타났는데, 이는 서울시 전체 당첨자 연령별 비중 30대 35.8%, 40대 37.3%와 견주어 크게 차이가 있는 수치다.
또한, 동 사례처럼 고가 아파트가 많은 강남4구 전체의 청약당첨자 연령별 비중을 보더라도 30대는 24.1%, 40대는 45.5%로 언론 사례에 등장하는 단지의 8.6%, 62.4%와는 역시 큰 차이가 있다.
특별공급 물량 없는 강남 등 고가아파트 30대 비중 작은 것 당연
다만, 강남4구의 경우 서울 전체 청약당첨자의 연령대별 분포와 달리 30대의 비중이 40대보다 작았는데, 이는 분양가가 서울 다른 지역 평균보다 높다보니 자금 동원력에서 앞선 40대가 청약에 유리하기 때문인 것으로 풀이된다. 특히, 2018년 청약제도 개선을 통해 분양가 9억원을 초과하는 아파트에는 특별공급 물량이 없기 때문에 강남4구 등 분양가가 높은 지역에서 30대의 당첨자 비중은 더 작을 수밖에 없다.
이 같은 경향을 전국으로 확대하면 더욱 뚜렷하게 나타난다. 전국 아파트 청약 당첨자 연령대를 보면 30대가 41.0%, 40대가 27.7%로 30대가 10%p 이상 비중이 더 크다. 청약제도 등으로 인해 청약시장에서 30대가 소외되었다기보다는 경제력이나 자금동원력에서 40대보다 불리하다보니 전국>서울>강남 순으로, 즉 분양가가 비싼 서울 강남4구 등에서 30대의 비중이 40대보다 작아지는 것으로 풀이할 수 있다.
강남4구 등 고가 아파트가 많은 지역에서 30대보다 40대의 거래 비중이 더 큰 현상은 청약시장뿐만 아니라 매매시장에서도 비슷하다. 한국감정원이 집계한 2019년 서울시 아파트 매매거래를 분석한 결과 30대는 30%, 40대는 29.8%로 30대와 40대가 비슷했으며, 3040세대가 전체의 약 60%를 차지했다.
서울 25개 구 가운데 40대의 비중이 현격하게 큰 구는 5개 정도에 그쳤다. 청약시장과 비슷하게 강남구(30대 22.1%, 40대 40.4%), 서초구(30대, 24.8%, 40대 37.2%), 송파구(30대 27.8%, 40대 31.8%) 등 고가 아파트가 많은 강남 지역에서 40대의 비중이 뚜렷하게 높았다.
아래 서울 아파트 매매 연령대 현황 그래프에서 강남구와 서초구, 송파구, 양천구 등 소위 고가 아파트가 많은 지역에서 40대의 비중이 30대보다 커 꺾은 선 그래프의 기울기가 가파르며, 노원구의 경우 매매거래량이 많아 그래프의 상단을 차지했지만 30대와 40대의 비중 차이는 강남3구 등에 비해 작아 그래프의 기울기도 상대적으로 완만한 것을 볼 수 있다.
이 같은 경향은 서울 아파트 매매 가격대별 연령층을 조사한 결과에서도 나타난다. 30대는 6억원 이하 아파트 매매거래량 비중이 크고, 40대는 9억원 이상 아파트 비중이 더 크며, 중간 지대인 6억~9억원대의 아파트는 30대와 40대의 비중이 비슷했다.
매매가격대별 연령대 분포의 차이는 분양가 가격대별 당첨자의 연령별 분포와도 거의 같다. 매맷값 연령별 분포와 유사하게 분양가 6억원 이하에서는 30대, 9억원 이상에서는 40대의 비중이 크고, 6억~9억원대에서는 30대와 40대의 비중이 비슷했다.
청약․매매 차이보다 가격대 따라 30대․40대 비중 차이 벌어져
이와 같은 경향은 서울 인기지역 아파트 매매 연령대 조사에서도 나타난다. 고가 아파트가 많은 소위 강남3구에서는 40대의 비중이 크고, 마용성은 30대의 비중이 크다. 이는 서울 아파트 가격대별 매매 및 청약 연령대 분포를 보면 더욱 뚜렷하게 나타난다.
결론적으로, 아파트 청약시장과 매매시장을 주도하는 연령대는 30대와 40대이며, 청약시장에서 소외된 30대가 매매시장의 ‘큰손’으로 부상했다는 보도는 사실이 아닌 것으로 나타났다.
청약시장과 매매시장에서 30대와 40대의 비중은 현격한 차이 없이 비슷했으며, 오히려 분양가나 매맷값의 높고 낮음에 따라 30대와 40대의 분포에 차이가 있었을 뿐이다. 이는 30대와 40대가 경제력이나 자금동원력에서 차이가 날 수밖에 없기 때문에 자연스러운 현상인 것으로 보인다.
일부 언론이 제기하듯이 청약제도가 30대에 특별히 불리해서 30대가 청약에서 소외되었으며, 이로 인해 30대가 매매시장의 ‘큰손’이 되었다는 보도는 사실과 많이 다르다.
참고로 지난 해 서울에서 아파트 매매가 가장 많았던 곳은 노원구로 6,506건(9.44%)이 거래되었으며, 다음으로 송파구, 강남구, 강동구, 양천구 순으로 나타났다.
