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분쟁 많은 아파트 하자.. 범위 확대되고 기준 명확해 진다

조회수 2020. 09. 15. 09:08 수정
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국토부, 하자판정기준 개정

6개월 전 새 아파트에 입주한 A씨는 고민이 깊습니다. 천장에 발생한 결로가 시공상의 하자가 아니라는 판정이 나왔기 때문입니다. 열화상 카메라로 찍어봐도 단열처리가 잘 돼 있고, 마감재를 뜯어봐도 단열재가 설계대로 들어가 있으니 하자가 아니라는 설명이었습니다.


시공사의 입장은 더 견고합니다. 결로는 입주자의 관리 상태나 온∙습도의 영향이 큰 만큼 시공상의 문제가 없으니 시공사 책임이 없다는 것입니다. 제습기를 24시간 틀어봤지만 해결되지 않는 결로를 지켜본 A씨는 결국 소송에 나섰습니다.


A씨와 같은 하자 관련 분쟁의 해결이 지금보다 원만해질 전망입니다. 국토부는 지난 8월 20일 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준(이하 하자판정기준) 개정안의 입법예고 절차에 들어갔습니다.


하자판정기준은 하자심사분쟁조정위원회에서 아파트 하자여부 판정에 활용하는 기준입니다. 국토부는 주요 하자의 인정범위를 확대하고, 기준이 명확하지 않던 하자에 대한 판단기준을 마련해 하자분쟁을 미연에 방지하겠다는 계획입니다.

하자판정기준 12개 항목 변경… 종합적인 성능 판단도 포함돼

이번 개정에는 12개 항목의 하자판정기준이 변경되고, 13개 항목이 신설될 예정입니다. 이에 따라 하자 항목은 현행 31개에서 44개로 늘어날 전망입니다.

변경된 하자판정기준은 ①콘크리트 균열 ②마감부위 균열 등 ③긴결재 ④관통부 마감 ⑤결로 ⑥타일 ⑦창호 ⑧공기조화∙냉방설비 ⑨급∙배수 위생설비 ⑩조경수 뿌리분 결속재료 ⑪조경수 식재 불일치 ⑫전유부분과 공용부분의 판단기준에 관한 12개 항목입니다.


특히 ⑤결로의 경우 종합적인 성능 판단을 통해 하자 여부를 확인하게 됩니다. 개정 규정에서는 하자판정기준에 온도차이비율(TDR: Temperature Difference Ratio)을 도입하기로 했습니다. 온도차이비율은 「공동주택 결로 방지를 위한 설계기준」에서 결로 방지 성능을 평가하기 위해 사용하는 지표입니다.


현행 규정에서는 단열 성능에 대한 평가가 없어 분쟁이 끊이지 않았습니다. 현행 규정에서는 단열 공간의 벽체 또는 천장에서 결로가 발생할 경우 ⑴열화상 카메라로 측정했을 때 해당 부위의 단열처리가 현저히 불량하거나 ⑵설계도서와 비교해 단열재가 부실시공 된 경우에 하자가 있다고 판단해 왔습니다. 즉, 단열 성능과는 별개로 시공이 설계대로만 되었다면 결로가 발생한 원인이 거주자의 실내환경관리에 있다고 추단해 온 것입니다.


⑨급∙배수 위생설비는 수압(토출량)과 온도, 녹물에 관한 기준이 추가되었습니다. 세면대는 분당 6L 이상의 물이 나오지 않으면 시공하자로 평가되며, 급탕 온도는 설계온도의 80% 이하라면 하자로 판단됩니다. 녹물이 발생한 경우에도 시공하자로 평가하도록 기준이 추가되었습니다. 종전에는 규격에 오류가 없거나, 연결이 잘 되어 누수가 없고 들뜸, 탈락 등의 결함이 없을 경우에는 이상이 없다고 판단해왔습니다.


③긴결재(기둥, 벽체 등 마주보는 콘크리트 거푸집을 고정하는 철선, 볼트 등의 장치)의 경우에는 미관상 불편하지 않은 긴결재 미제거 역시 하자로 판단하도록 기준이 강화되었으며, ⑧공기조화∙냉방설비는 종전에는 환풍기로만 대상이 한정되었으나 에어컨과 후드의 하자 역시 관련 하자로 인정하기로 했습니다.

도배, 바닥재 등 하자판정기준 신설

분쟁이 빈발하지만 관련 규정이 없어 곧잘 법정 다툼까지 가곤 했던 사항들도 구체화되었습니다. 이번 개정에 신설된 하자판정기준은 ①도배 ②바닥재 ③석재 ④가구 ⑤보온재 ⑥가전기기 ⑦승강기 ⑧보도∙차도 ⑨지하주차장 ⑩옹벽 ⑪자동화재탐지설비∙시각경보장치 ⑫가스설비 ⑬난간으로 총 13개 규정입니다.


①도배와 ②바닥재 ③석재 ④가구 ⑤보온재 등은 시공상 결함의 범위를 구체화했습니다. ⑨지하주차장의 경우 주차 및 주행로 폭이 법적 기준에 미달한 경우, 주차장 기둥∙모서리에 코너가드 또는 안전 페인트가 탈락된 경우 등을 하자로 인정하게 됩니다.


특히 빌트인 가전이 보편화되면서 ⑥가전기기의 하자에 대한 내용도 추가되었습니다. 가령 입주 후 견본주택, 분양책자에 제시된 사양의 가전기기를 입주 시 출입문 크기가 작아 설치가 곤란하거나, 공간이 협소해 사용하기 어려울 경우에는 하자로 평가됩니다.

5년 만의 하자판정기준 손질, 분쟁 줄어들까?

국토부 산하 하자심사∙분쟁조정위원회에는 매년 4천 건 이상의 분쟁 조정 신청이 접수됩니다. 국토부에 따르면 2017년에는 4,089건, 2018년에는 3,818건, 2019년에는 4,290건의 분쟁 조정 신청이 접수되었습니다. 이번 개정으로 매년 늘어나는 하자 관련 분쟁을 일정 부분 해소할 수 있을지 귀추가 주목되는 상황입니다.


국토부 관계자는 “이번 하자판정기준 개정은 그동안 축적된 사례를 기초로 5년만에 대폭적으로 손질한 것”이라며, “하자 분쟁을 미연에 방지하고 입주자의 권리를 두텁게 보호할 것으로 기대된다”고 밝혔습니다.

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