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2021년, 1주택자도 세금 폭탄 피하려면 알아야 할 것들

조회수 2020. 12. 27. 13:00 수정
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유주택 가족이라면? 2021년 반드시 알아야 하는 것 총정리

(양도세) 기본세율

현재까지의 기본세율은 6~42%예요. 정확하게는 '양도소득세 과세표준'이라고 하는데, 일단 양도차액이라고 보시면 편할 것 같아요. 한 가지 알아두셔야 할 게, 현재 양도소득세 세율이 올해 최고 42%인데 2021년 1월이 되면 45%까지 올라가요. 42~45% 구간이 신설된다는 거죠.

주택을 1년 이상 보유하고 거래하면 기본세율이 적용돼요. 그런데 2021년 6월부터는 1년 미만으로 보유하고 팔 경우에 투기로 간주해서 무려 70%의 세율이 부과돼요. 

이건 미등기 자산 같이 불법인 경우에 준하는 세율이거든요. 1년에서 2년 사이에 팔면 60% 세율이 적용되고요. 이제 집은 무조건 1년 이상 보유해야 돼요

노파심에 이야기하지만, 주민등록상 세대와 실제 거주 세대가 다를 경우에는 불이익이 생길 수 있어요. 가령 주민등록신고는 안 돼 있지만 부모님 한 분이 집에서 같이 사는 경우가 여기 해당하죠. 


나중에 적발이 됐을 때 부모님 명의 주택이 세대에 합산돼서 다주택자로 간주될 수 있어요. 요즘 국세청은 통신사에서 휴대폰 발신내역까지 받아볼 수 있거든요. 주민등록은 실거주 기준으로 정리하시는 게 가장 좋아요.

(양도세)
일시적 2주택자비과세 요건

1주택은 기본적으로  2년 보유 또는 거주를 하면 비과세가 돼요. 그런데 비조정대상지역이면 보유만 하셔도 되고, 조정대상지역이면 거주를 하셔야 되거든요. 조정대상지역은 지금 수도권과 주요 지방 도시들이 상당히 포함돼 있고, 매순간 변하기 때문에 체크가 필요합니다.

우리가 살다 보면 직장이나 교육, 생활여건 같은 다양한 이유로 이사를 가죠. 이때 우리는 기존 살던 집을 처분한 다음 새집을 구하는 게 아니라, 다음 집을 구하고 기존 집을 처분합니다. 이 과정에서 1주택자는 일시적으로 2주택자가 되는 거죠. 이때 비과세 요건이 복잡한데 설명해드릴게요.
일시적 2주택 비과세 요건을 위해서는, 기존 주택(1번 주택)을 산 다음 1년이 지나서 새 주택(2번 주택)을 사야 됩니다.  1년이 안 돼서 다른 집을 사는 건 투기 수요로 보겠다는 거예요.  그리고 나서 2번 주택으로 이사를 가면 3년 안에 1번 주택을 팔아야 해요.  이게 일시적 2주택 비과세의 기본이예요.

조정대상지역에서는 3년 요건이 1년으로 줄어듭니다. 그러니까 1년 안에 1번 주택을 팔고 2번 주택으로 들어가야 되는 거죠. 다만 새로 구입한 2번 주택에 임차인이 있을 경우에 최대 2년 유예 기간을 줍니다. 

(보유세)
재산세, 종합부동산세 + ?

전통적인 2개 보유세는 재산세하고 종합부동산세예요. 

재산세는 말 그대로 특정 자산에 대해 보유하면 내는 세금이예요. 집의 공시가격이 얼마인지에 따라서 세금이 달라지는 거죠. 일반적으로 공시가격에 60%를 곱한 다음 세율구간에 따라 누진적으로 계산합니다.

종합부동산세가지고 있는 주택의 공시가격을 다 더해서 6억을 기본적으로 빼고 계산합니다. 6억까지는 비과세고, 6억을 넘는 금액에 대해서는 세금을 내라는 거예요. 공시가격이 10억 정도면 6억을 빼면 4억이죠. 그 4억에 대해 세율을 곱하면 몇백만원, 이런 식으로 종부세가 나와요.

이때 세금은 다 명의별로 냅니다. 그래서 공동명의를 하면 세금을 많이 아낄 수 있어요. 1인 명의일 때는 6억까지만 공제되던 세액이 2인 공동명의로 돼 있으면 12억까지 공제가 되고, 세율 구간도 많이 낮아지는 거예요.

1주택자들은 보통 취득세나 재산세까지만 신경을 써서 굳이 공동명의를 할 필요를 잘 못 느끼는 경우가 많아요. 하지만 종합부동산세나 양도소득세 같은 경우에는 공동명의가 유리합니다. 집값이 많이 올라서 1주택자도 종부세를 납부하는 경우도 많아졌으니 참고하시면 좋겠습니다.
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