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체크해야 할 올해부터 달라지는 부동산 세금

조회수 2021. 02. 01. 18:24 수정
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새해가 되면 달라지는 세법을 체크해 봐야 합니다. 세법은 매년 개정되기 때문인데요. 개정된 세법을 모르는 채로 부동산을 팔거나 사는 계약을 했다가는 낭패를 볼 수도 있습니다. 항상 계약하기에 앞서 세금을 먼저 체크해 보는 습관을 들여놓아야 하는 이유입니다. 올해부터 달라지는 중요한 부동산 세금은 어떤 것들이 있는지 살펴보도록 하겠습니다.


양도소득세 세율이 인상됩니다

올해는 양도소득세 세율에서 3가지 변화가 있습니다.


첫째, 작년까지 소득세 최고구간은 과세표준 5억 원 초과 시 42%세율이 적용되었지만, 올해부터는 과세표준 10억 원 초과구간에 대해 45% 세율이 신설되었습니다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.


둘째,단기간 보유하고 양도하는 주택 및 조합원 입주권의 세율이 인상됩니다. 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 1년 미만 보유하고 양도하는 주택 및 조합원 입주권은 양도세율이 종전 40%에서 70%로 인상되고, 보유기간이 1년에서 2년 미만인 경우 종전 기본세율(6~45%)에서 60%로 인상됩니다.


가령, 2020년 4월에 주택을 구입한 사람이 2021년 5월에 양도차익을 1억 원 남기고 판다면 기본세율이 적용되어 약 2,110만 원(지방소득세 포함)이지만, 2021년 6월 1일 이후에 판다면 60%세율이 적용되어 약 6,430만 원(지방소득세 포함)으로 양도소득세가 4,320만 원으로 늘어나게 됩니다. 또한 종전에는 조정대상지역에 있는 분양권에 대해서만 중과하였으나 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 모든 지역으로 확대하고, 단기 양도 중과세율도 1년 미만 70%, 1년 이상 60%로 인상됩니다.

셋째, 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔 때 중과세율이 인상됩니다. 종전 2주택인 경우 10%p, 3주택 이상인 경우 20%p가 가산되었지만, 2021년 6월 1일 이후 양도분부터는 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다.


정리하면, 과세표준 10억 원을 초과하면 적용되는 세율 45%는 올해 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다. 하지만 단기보유 주택 및 조합원입주권, 분양권과 다주택자의 조정대상지역 내 주택 양도 시 세율 인상은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되니, 여기에 해당하는 경우로 매도 계획이 있다면 5월 말까지 파는 것이 유리합니다. 이때, 매매로 인한 양도일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다.


올해 종합부동산세부터는 이렇게 달라집니다

종합부동산세에서도 달라지는 중요한 네 가지가 있습니다.


첫째,종부세의 세율이 인상됩니다. 종부세 세율은 2주택(조정대상지역 내 2주택 제외) 이하를 소유한 경우와 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우로 나뉩니다. 2주택(조정대상지역 내 2주택 제외) 이하를 소유한 경우에는 종전 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%, 3주택 이상과 조정대상지역 내 2주택의 경우에는 종전 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상됩니다.


둘째, 종부세 과세표준은 인별로 주택의 공시가격에서 6억 원을 차감한 금액에 공정시장가액 비율을 곱하여 계산하는데요. 이 공정시장가액 비율이 작년 90%에서 올해는 95%로 상향됩니다. 결국 과세표준금액도 커지게 됩니다. 종부세가 전년에 비해 급격히 증가하는 것을 방지하기 위해 전년도 재산세와 종부세를 합산한 금액의 일정비율을 초과하면 초과한 금액에 대해서는 과세하지 않는 ‘세부담 상한’이라는 것을 두고 있는데요. 조정대상지역 내 2주택자의 세부담 상한이 작년 200%에서 올해는 300%로 상향됩니다.

셋째,올해부터는 부동산 신탁을 맡긴 주택의 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 변경됩니다. 작년까지는 보유한 주택을 부동산 신탁으로 맡기면 수탁자인 은행이나 증권회사 등이 종부세 납세의무자가 되었습니다. 그래서 주택 수를 줄이고 누진세율을 낮출 목적으로 주택을 신탁에 맡기는 사례가 많았는데요. 올해부터는 신탁을 맡겨도 종부세는 원래 소유자에게 부과된다는 점을 기억하셔야 합니다.


넷째, 부부 공동명의로 1주택을 보유한 경우 인별로 6억 원으로 총 12억 원을 공제받을 수 있는 대신 장기보유세액공제나 고령자세액공제를 받지 못하는 불이익이 있어서 불합리한 점이 있었습니다. 세법이 개정되어 올해부터는 공동명의 1주택자는 종전대로 12억 원을 공제받거나, 9억 원을 공제받고 장기보유 및 고령자 세액공제를 받는 방식 둘 중에 유리한 것을 선택할 수 있습니다. 따라서 1주택을 장기 보유했거나 고령자인 경우에는 세액공제를 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 두 세액공제를 합한 공제한도는 작년에는 산출세액의 70%였으나 올해는 80%까지 공제가 가능합니다.


2021년 1월 1일 이후에 취득하는 분양권은 주택 수에 포함됩니다

2021년 1월 1일 이후 취득하는 분양권은 1세대 1주택자 또는 조정대상지역 내 다주택자 등의 주택 수를 계산할 때 포함됩니다. 종전에는 주택 한 채와 분양권을 보유한 경우 주택을 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세를 받을 수 있었습니다. 주택을 팔 때 분양권은 주택 수에 포함되지 않았기 때문이죠. 하지만 올해 1월 1일 이후에 취득하는 분양권이 있다면 주택 수에 포함됩니다. 다만, 일시적으로 두 개를 소유한 경우에는 일정 요건을 만족한다면 비과세 특례를 받을 수 있습니다.


서울에 집 2채를 보유한 L씨가 올해 당첨된 분양권이 있다면, 주택을 팔 때 종전에는 2주택으로 중과되었지만 2021년부터는 분양권까지 포함해 3주택으로 중과된다는 점에 주의하셔야 합니다.

이은하 세무사, 저서: 이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일


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