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다주택자도 청약 가능한 1분기 수도권 분양 어디?

조회수 2021. 02. 04. 09:33 수정
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부동산 규제로 수도권 대부분의 지역들이 최근 조정대상지역으로 묶였습니다. 지난해 12월 18일에는 파주시를 비롯한 전국 36곳을 추가로 조정대상지역으로 지정했는데요. 현재 전국 226곳 중에서 투기과열지구는 49개, 111개 지역은 조정대상지역이 된 상황입니다. 투기과열지구, 조정대상지역이 확대됨에 따라 부동산 시장에서는 비규제지역의 희소 가치가 상승하고 있습니다.


수도권 비규제지역에 대한 희소가치가 높아지면서 가평, 양평, 여주, 이천, 연천, 포천, 동두천 등 얼마 남지 않은 비규제지역에 이목이 집중되고 있는데요. 무엇보다 주택시장이 실수요 시장으로 재편되면서 청약 기회가 줄어든 다주택자들의 시선이 수도권 비규제지역으로 몰려 화제입니다. 다주택자들이 유독 수도권 비규제지역으로 몰리는 이유는 무엇일까요?

청약 넣기 힘든 다주택자, 비규제지역으로 가라?

다주택자가 비규제지역으로 향하는 이유는 여러 규제에 있습니다. 조정대상지역은 종합부동산세와 양도소득세가 늘어나고, 주택담보인정비율(LTV)도 최대 50%로 줄어듭니다. 2주택자 이상은 주택담보대출이 막혀있고, 1주택자는 대출을 받아 집을 마련할 경우 2년 안에 기존 주택을 처분하여 새집으로 전입해야 한다는 조건도 있는데요. 또한 올해 1월 1일부터 조정대상지역내 분양권을 취득하면 주택수에 포함돼 양도소득세가 중과됩니다.


이러한 규제는 다주택자가 조정대상지역, 투기과열지구로 갈 수 없는 이유가 되고 있죠. 반면 비규제지역은 조정대상지역, 투기과열지구에 비해 상대적으로 규제가 자유로운데요. 청약통장 가입 후 1년 이상이 되면 세대주뿐만 아니라 세대원도 1순위 자격이 되며 당첨자 발표일로부터 6개월 이후에는 분양권 전매가 가능합니다.


재당첨 제한도 없고, 대출도 규제지역과 달리 받을 수 있으며(LTV 60%, DTI 50%), 중도금 대출 보증도 2건 인정이 되는데요. 이러한 장점으로 인해 비규제지역에 대한 다주택자들의 관심은 날이 갈수록 더해지고 있습니다.


비규제지역이 다주택자에게도 기회가 있지만 그렇다고 무조건 분양에 당첨되는 것은 아닙니다. 비규제지역도 다주택자에게 여러 제약이 있기 때문인데요. 먼저 다주택자가 비규제지역은 그나마 분양에 도전이 가능하지만 사실상 가점제 청약으로 분양 받기란 어렵습니다.


그래서 추첨제로 분양을 노리는 분들이 많으실텐데요. 비규제지역은 전용면적 85㎡ 이하의 경우 추첨제가 60%지만 전용면적 85㎡ 초과는 추첨제가 100%입니다. 즉 비규제지역 전용면적 85㎡ 초과인 곳이 조금 더 당첨 확률이 높겠네요.


추첨제라고 해도 분양이 쉬운 것은 아닙니다. 가점제에서 떨어진 사람들이 추첨제 대상자가 되기 때문에 추첨제도 경쟁이 치열합니다. 그렇기 때문에 비규제지역에 투자를 하더라도 ‘무조건 청약을 넣으면 된다’라고 볼 수 없기 때문에 이 점을 유념해야 됩니다.

비규제지역 특수에 다주택자 ‘눈길’

비규제지역 분양 당첨이 어렵지만 투자가 가능하기에 다주택자가 몰리고 있는데요. 서울을 비롯한 수도권 지역 대부분이 조정대상지역으로 지정됐기 때문에 비규제지역의 희소 가치는 지속적으로 상승 중입니다.


대표적인 사례로 김포와 파주가 있습니다. 김포와 파주는 지난해 비규제지역 특수를 제대로 누렸는데요. 작년 7월 부동산 대책 발표에 조정대상지역에서 제외됐던 김포와 파주는 비규제지역 희소성이 있어 실수요자는 물론 다주택자들의 이목을 집중시키며 집값도 ‘껑충’ 뛰었습니다.


파주 운정신도시에 위치한 ‘운정신도시 아이파크’ 전용면적 84㎡가 지난해 11월 8억4,500만원의 신고가를 찍었습니다. 같은 해 6월만해도 3억9,423만~6억4,617만원에 거래되던 ‘운정신도시 아이파크’가 5개월만에 1억9,883만~4억5,077만원이 올랐으니 화제를 모을 수밖에 없었죠.


이러한 수도권 비규제지역은 청약 당첨이 어려움에도 불구하고 다주택자에게 각광받고 있는데요. 그렇다면 다주택자에게 부동산 재테크로 뜨고 있는 수도권 비규제지역 분양 단지는 어디에 있는지, 어떤 조건을 지녔는지 자세히 살펴볼까요?

다주택자 시선 사로잡는 분양 단지는?

제일 먼저 보실 단지는 오는 2월 1일 특별공급이 시작되는 경기도 가평시 대곡2지구에 들어서는 ‘가평자이’입니다. GS건설이 시공을 맡은 ‘가평자이’는 비규제지역에 위치해 있어 만 19세 이상 가평 거주자는 물론 경기도와 서울, 인천 거주자도 청약 가능합니다.


청약통장 가입 후 12개월 이상, 주택형 별 예치금만 충족되면 세대주와 세대원 모두 1순위 청약에 접수할 수 있는데요. 무엇보다 다주택자도 1순위 청약이 가능하고 재당첨 제한이 없습니다. 당첨자 발표일로부터 6개월 뒤엔 분양권 전매도 가능하고요.


가평에 위치해 있어 서울 접근성이 떨어져 보이지만 그렇지 않습니다. '가평자이'는 가평역과 인접해 있는 역세권 아파트로 ITX청춘을 이용하면 서울 청량리역까지 40분대면 이동합니다. 서울 접근성도 나쁘지 않고, 남양주와 춘천과 가까워 도심과 자연 모두를 원하는 분에게 주목받고 있습니다.


두번째로 볼 곳은 같은 양평에 위치한 ‘양평역 한라비발디’입니다. 오는 2월 분양 예정인 ‘양평역 한라비발디’가 위치한 양평은 수도권 비규제지역으로 청약, 대출 등이 까다롭지 않습니다. 청약통장 가입 후 1년이면 무주택자뿐만 아니라 1주택자 세대주나 세대원 모두 1순위 청약이 가능하며, 중도금 전액(60%) 대출도 자유로워 다주택자에게도 좋은 기회가 될 것으로 보입니다.


또한 ‘양평역 한라비발디’는 양평에서도 찾기 힘든 1,000세대가 넘는 대단지라는 것과 강릉선 KTX, 경의중앙선 양평역과 인접한 역세권 아파트라는 장점을 지니고 있어 눈길을 끌고 있습니다.

다음으로 살펴볼 곳은 오는 3월 분양 예정인 경기도 양평군 양평읍 양근리에 위치한 ‘양평 빈양지구 공동주택’입니다. 포스코건설이 시공을 맡은 ‘양평 빈양지구 공동주택’은 총453가구가 일반 분양될 예정인데요. 양평은 경의선을 통해 서울로 이동이 가능해 서울 접근성이 나쁘지 않은 편입니다.


오는 3월 분양 예정인 ‘e편한세상 연천옥산’(가칭)이 위치한 경기도 연천군 옥산리는 지하철 1호선 연천역 연장 개통, 경원선 전철 개통 호재를 지니고 있는 비규제지역인데요. 비규제지역 특수를 이룬 파주와도 인접해 있어 더욱 이목이 집중됩니다. 한편 'e편한세상 연천옥산'은 지하 1층~지상 23층, 6개동, 총 499가구로 이루어질 예정입니다.


마지막으로 같은 달 분양되는 경기도 포천시 군내면 구읍리에 위치한 ‘포천 금호어울림’(가칭)을 볼까요? 총 579가구가 분양되는 ‘포천 금호어울림’은 선호도 높은 전용면적 84㎡로만 구성돼 있는데요. 단지 바로 옆에는 ‘포천아이파크’가 위치해 있어 대단지 부럽지 않은 편의성을 지니고 있습니다.


지금까지 수도권 비규제지역 1분기 분양단지들을 살펴봤는데요. 도움이 되셨나요? 소개한 수도권 비규제지역 분양단지들은 서울 도심과 거리가 그리 멀지 않고 비규제지역 특수도 있어 부동산 재테크의 어려움을 겪고 있는 분들에게 새로운 길이 될 것으로 해석됩니다. 하지만 부동산 재테크의 가장 중요한 점은 리스크 관리를 통한 확실한 수익성 확보이므로 자신의 재정 상황을 고려한 현명한 결정을 하시기를 바랍니다.


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