서울의 한 부동산에 붙은 중국어, 뭔가 했더니
중국인 집주인에게 월세를 내고 사는 시대가 왔다. 실제 지난 2020년 8월 국세청 세무조사 대상에 오른 30대 중국인 유학생이 전국 아파트 8채를 매입해 고액의 월세를 받은 사실이 드러났다. 중국인뿐만이 아니다. 40대 미국인은 2018년부터 2년 동안 소형 아파트 42채(67억원 상당)를 사들였다. 해가 갈수록 국내 아파트나 상가를 사들이는 외국인이 늘고 있다.
◇ K-부동산 쇼핑에 빠진 외국인
2020년 외국인 부동산 거래량은 최근 5년 사이 최고치를 기록했다. 국토교통부의 자료를 보면 작년 외국인 부동산 거래량은 2만6836건(약 11조2409억원)이었다. 2016년 2만1452건, 2017년 2만4411건, 2018년 2만6422건, 2019년 2만3933건으로 잠시 상승 곡선이 꺾이는 양상을 보이다가 부동산 대란이 벌어지면서 작년 외국인 부동산 거래량이 크게 늘었다. 국내 부동산 시장의 외국인 큰 손은 역시나 중국인. 전체 외국인 거래량의 51.3%(1만3788건)를 중국인이 차지했다. 미국(7043건)을 포함한 전 세계 투자자들의 거래량을 합쳐도 중국보다 적다. 2016년 7694건에 불과했던 중국인 부동산 거래량은 4년 만에 79.2% 폭증했다.
국적에 따라 선호하는 지역이 달랐다. 중국인이 법원에 신고한 한국 내 집합건물(아파트나 다세대주택, 상가 등 각 부분 소유권이 독립된 건물) 중 대부분은 경기 부천시·안산시·인천 부평구였다. 이들 지역은 주변에 공장 지역이 있어 중국인 노동자가 많다. 서울에선 금천구·구로구·영등포구 등이 인기가 많았다. 미국인은 주한미군 기지가 있는 경기 평택시에서 집합건물을 가장 많이 사들였다. 서울 강남구·경기 성남시·김포시·서울 서초·용산구 등 고가 아파트 밀집 지역에도 투자가 많았다. 잘 아는 동네 건물을 산다는 이야기다.
◇전국 아파트 최고가 기록한 용산 ‘한남더힐’
외국인들이 K-부동산 쇼핑에 나선 이유에는 코로나19 사태가 가장 크다. 미국에서 나고 자란 이른바 검은 머리 외국인이라 불리는 한국계 외국인들이 한국에 장기간 머물면서 한국에서 살기로 마음을 바꾼 것이다. 국내 부동산 가격이 치솟은 점도 외국인들의 투자를 이끌었다. 한국에서 살아도 되겠다고 고민하던 중 부동산 가격이 오르자 한국 부동산이 투자가치가 있다고 본 것이다.
실제 지난 1월 전국 아파트 가격이 사상 처음으로 4억원 돌파했다. 전국 아파트 평균 가격은 4억108만원으로 작년 1월 3억6679만원과 비교해 1년 만에 약 9.3%가 올랐다. 1월 서울 아파트 평균 가격은 8억9725만원으로 곧 9억원대를 뛰어넘을 것으로 보인다. 작년 매매 최고가는 77억5000만원을 기록한 서울 용산구 한남동의 '한남더힐'. 7년 연속 전국 아파트 최고 매매가를 기록 중이다. 한남더힐은 최고가 아파트 가격 자체를 끌어올렸다. 과거 40억~50억 선이었던 최고 아파트값은 한남동 고가주택이 등장한 후 최고가격 수준이 70억~80억 선으로 크게 높아졌다. 한남더힐 매매가는 2014년 65억6500만원(전용 243.642㎡), 2015년 77억원(전용 244.749㎡), 2016년 82억원(전용 244.749㎡), 2017년 78억원(전용 244.783㎡), 2018년 81억원(전용 244.783㎡), 2019년 84억원(전용 244.749㎡)이었다. 2020년 최고가는 최근 5년간 기록했던 최고가격 중 가장 낮지만 이전 거래 아파트보다 전용면적이 작다.
서울지역 실거래 매매가 상위 100위는 강남구(53건)·용산구(26건)·서초구(25건)·성동구(6건)가 차지했다. 용산구는 26건 중 25건이 한남더힐이었다. 4개 구의 아파트 거래 건당 평균 가격은 52억159만원이다. 2019년 최고 매매가 대비 2020년 최고 매매가가 가장 많이 오른 아파트는 강남구 압구정동 현대7차(전용 245.2㎡)다. 2019년 52억원에서 2020년 67억원으로 1년 새 15억원이 올랐다.
◇투기 사각지대인 외국인 막을 수 있을까
전문가들은 정부가 국내 부동산 대출 규제를 강화하면서 상대적으로 자금 조달이 자유로운 외국인의 투기 목적 부동산 거래가 늘어난 것으로 판단하고 있다. 2020년 초 정부는 조정 대상 지역의 주택담보대출비율(LTV)를 60%에서 시가 9억원 기준으로 이하는 50%, 초과는 30%로 낮췄다. 또 지난 11월 30일부터는 연 소득 8000만원이 넘는 소득 상위 10% 고소득자의 신용대출도 총부채원리금상환비율(DSR·연 소득 대비 전체 가계부채 원리금이 차지하는 비율) 40%로 제한했다. 쉽게 말해 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등을 모두 포함한 모든 금융권의 대출 원리금이 연봉 40%를 넘을 수 없는 것이다. 만약 신용대출 1억원을 대출받은 후 1년 안에 규제지역에서 집을 사면 즉시 대출을 회수당할 수 있다.
반면 외국인의 경우, 자국 금융기관에서 대출을 받을 경우 대출 규제를 적용받지 않는다. 문제는 외국인들의 투기성 부동산 거래를 막을 수 있는 법안도 없다는 점이다. 현행법에서는 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 일정 구역 내 허가 대상 토지를 제외하고는 외국인도 내국인처럼 신고만으로 국내 부동산 취득이 가능하다. 작년 국회에서는 외국인 부동산 투기를 제한하는 법안이 나오기도 했지만 상호주의( 외국인의 권리를 그의 본국이 우리나라 국민에게 인정하는 것과 같은 정도로 인정하는 것)에 위배된다는 이유로 통과하지 못했다.
글 jobsN 정혜인
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