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"작은 빌딩이 맵다?" 코로나에도 치솟는 인기, 꼬마빌딩 수익률 올리려면?

조회수 2021. 04. 06. 16:05 수정
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몇 년 전부터 부동산 시장에 꼬마빌딩 투자 열풍이 불기 시작했습니다. 중소형 빌딩을 매입해 임대수익을 올리려는 투자자들이 늘면서 꼬마빌딩이 인기 높은 수익형 부동산 상품으로 자리 잡은 건데요. 저금리, 저성장 시대와 맞물려 꼬마빌딩주가 되기 위한 붐이 불기도 했죠. 이제 꼬마빌딩은 직장인이나 자영업자, 은퇴자들이 풍요로운 인생 2막을 보내기 위한 방법 중 하나로 익숙해졌습니다. 그런데 최근 꼬마빌딩이 다시 떠오르는 추세라는데요. 그 이유가 뭘까요?


코로나19 장기화로 경제 활동이 다소 위축되었지만, 작년 상반기 서울 꼬마빌딩의 매매 건수는 1,483건을 달성했습니다. 전년 대비 9.6% 상승한 수치인데요. 코로나 여파와 경기 침체로 상가의 공실률이 치솟았지만, 전체 꼬마빌딩 거래액은 10조 원을 돌파했어요.


전문가들은 정부의 주택 규제 여파로 인해 꼬마빌딩 매매가 증가했다고 분석합니다. 고가 주택, 다주택에 대한 세금 부담이 커지면서 자산가들이 주택 대신 꼬마빌딩을 투자 대상으로 선호하게 된 거예요. 특히 빌딩의 경우 대출 규제가 적다는 점도 이를 부추기고 있습니다. 15억 원을 넘는 고가 주택의 경우 주택담보 대출이 힘들어요. 반면 꼬마빌딩은 신용이 좋은 개인 사업자의 경우 투자금의 80%까지 대출이 가능합니다. 또한 꼬마빌딩이 개인과 법인 모두 투자할 수 있는 금액대라는 점도 매력적인 포인트가 되고 있습니다. 

02-1. 인테리어가 답은 아니다.

하지만 꼬마빌딩을 구매했다고 모두 안정적인 수익을 올릴 수 있는 건 아닙니다. 새로운 투자처로 꼬마빌딩을 구매했거나 혹은 구매할 생각이 있다면 주목할 것이 있는데요. 전문가들은 강남 한복판에 있는 꼬마빌딩이라도 건축 인테리어의 차별성이 없다면 공실 위험에서 벗어날 수 없다고 말합니다. 따라서 많은 건물주들이 수익률을 높이기 위해 리모델링이라는 방법을 선택하죠. 하지만 노후 건물이 많은 꼬마빌딩의 특성상 초기 리모델링 비용이 생각보다 더 많이 나올 수도 있다는 점을 감안해야 합니다. 인테리어를 했다고 하더라도 원하는 만큼 수익률을 얻지 못할 수도 있어요. 건물 매입 시 꼭 생각해보아야 하는 부분입니다.

02-2. 혼자 해결해야 하는 수많은 문제들

조물주 위에 건물주라지만 임대인도 쉽지만은 않아요. 경기가 나빠져 영업이 안 되면 임차인도 괴롭지만, 공실이 우려되는 임대인도 초조하기는 마찬가지예요. 멀쩡하게 있던 임차인이 갑자기 영업을 폐쇄하고 문을 걸어 잠근 상태로 몇 달 째 월세를 내지 않아 수소문해 보니 해외에 수개월째 도피 중인 경우도 있습니다. 장기 공실이 된다면 시세 수준 이하로 임대료 받을 가능성이 높아집니다. 공실을 줄이기 위해서는 많은 노력이 필요한데요. 누수나 화재 관리 등 기본적인 건물 관리도 지속적으로 해주어야 해요.

02-3. 공실률 관리, 어떻게 하면 좋을까?

위 사례처럼 임차인과 공실률을 동시에 관리하기 벅찬 건물주들은 ‘통임대’를 선호합니다. 통임대란 층별, 호수 별로 임대하지 않고 건물을 통째로 임대하는 방식이에요. 임대인 입장에서 상대적으로 관리하기가 용이하죠. 그렇지만 반대로 통임대만 고집하면 100% 공실을 맞이할 수도 있습니다. 그래서 요즘은 건물을 쪼개 점포 크기를 줄여 월세를 상대적으로 저렴하게 책정하는 방법을 많이 사용하기도 하죠. 전문가들은 “통임대를 원한다면 독서실, 스터디 카페, 공유 오피스의 입점을 노리는 것도 방법”이라고 조언합니다.

한국감정원에 따르면 소규모 상가 투자수익률은 2019년 3분기 기준 1.43%에서 2020년 3분기 1.27%로 하락했습니다. 소규모 건물의 수익률이 1%대까지 떨어지면서 건물 가치를 올리는 방법이 주목받고 있는데요. 그런데 여기서 알아두어야 할 것이 있습니다. 꼬마빌딩의 대다수는 지은 지 20~30년 정도 된 건물입니다. 변화가 필요하다는 것이죠. 앞서 리모델링에 대해 잠깐 언급했지만, 리모델링의 범위는 상당히 넓습니다. 간단한 수선도 리모델링이고, 건물을 거의 새로 짓는 것도 리모델링입니다.

문제는 내 건물에 최적화된 리모델링이 무엇인지 아는 것이에요. 건물 입지에 따라 층별 구성을 어떻게 하냐에 따라 공사 범위는 완전히 달라집니다. 그렇다 보니 최근에는 공유 오피스를 통한 빌딩 솔루션도 주목을 받고 있어요. 건물주와 공유오피스가 함께 투자해 건물을 보수하고 입주 기업을 모집하는 시스템인데요. 전문가의 분석과 인테리어, 건물 관리를 통해 임대 수익부터 부동산 가치까지 상승시킬 수 있는 또 하나의 방법이 생긴 것이죠.


전문가들은 "특정한 사람들만 돈을 벌 수 있을 거라고 생각하지만, 이제는 그렇지 않다"고 설명합니다. 예전에는 꼬마빌딩 시장이 매우 폐쇄적이었지만, 이제는 정보가 많이 공개되어있기 때문인데요. 30~40대들도 관심을 가지고 현장을 뛴다면 충분히 도전 가능하다는 점에서 매력적인 투자처가 되고 있는 겁니다. 무조건 안 된다고 생각하는 것보다는 지금부터라도 관심을 가지고 본다면 우리도 언젠가 건물주가 될 수 있지 않을까요?

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