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"퇴실할게요" 공실률 급속도로 높인다, 건물주가 피해야 하는 임차인

조회수 2021. 04. 08. 10:30 수정
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시세 차익 17억 원

준공 20년, 지하 1층과 지상 3층 짜리 빌딩에 2개의 층이 5개월 동안 비어있었던 오래된 빌딩. 여러분이 자산가라면 이 빌딩을 매매할까요? 아마 망설이는 분들이 많을텐데요. 이 노후한 건물을 과감하게 매입해 현재 17억 원 가량의 시세 차익을 남긴 사람이 있습니다. 그는 빌딩을 매입하자마자 7억 원을 들여 건물 전체를 리모델링 했어요. 주변에서는 '매입 부담도 큰데 리모델링을 왜 하냐?'라고 만류했지만, 밀어붙였죠. 20년이 넘은 노후 건물이 새 건물로 탈바꿈하면서 은행과 커피 전문점, 레스토랑 등 든든한 임차인을 만났습니다. 현재는 대출 이자를 감안해도 한 달에 1,000만 원이 넘는 임대수익을 올리는 중이라는데요.

시간이 지날수록 빌딩 간 경쟁이 치열해지고 있습니다. 임차인의 니즈가 다양해졌고, 수준이 높아졌어요. 건물을 가지고 있다고 해서 모두 돈을 버는 시대는 지났다는 말입니다. 빌딩의 경쟁력을 높여 흥하는 임차인을 만나느냐, 아니냐에 따라 수익이 결정됩니다. 계약을 중도 해지하지 않고, 안정적인 재계약을 하는 임차인을 알아보는 방법이 있는 걸까요?



01-1. 본인의 수익을 예상하지 못하는 임차인

식당이나 카페, 학원, 기업 등 임차인의 종류는 다양합니다. 하지만 업종을 막론하고 빠르게 계약을 파기하는 임차인의 첫 번째 공통점이 있습니다. 바로 본인의 수익을 예상하지 못하는 겁니다.

임대차 계약을 할 때 대부분의 임차인들은 본인의 수익을 예상하고 고정비를 정합니다. '이 정도면 월세를 감당할 수 있겠다'라는 전제 하에 건물에 입주하죠. 그런데 의외로 예상 수익을 너무 높게 잡아 문제가 되는 임차인들이 많습니다. 고정비는 최소한으로 잡고, 예상 수익은 최대로 잡아 시작부터 삐걱대는 거죠. 이럴 경우 재계약은 고사하고, 임대차 계약을 제대로 유지하기 어렵습니다.

01-2. 대출을 많이 받은 임차인

대출을 무리하게 받은 임차인도 문제가 되기는 마찬가지입니다. 대출을 받지 않고 사업을 시작하는 사람이 어디있겠냐 만은, 그 정도의 차이가 문제의 씨앗이 되는 건데요. 무리한 대출로 사업을 시작한 경우, 수익이 이자를 따라잡지 못할 수 있어요. 한 번 발생한 문제는 눈덩이처럼 커지기 마련입니다. 채권자가 수시로 왔다갔다하는 건물의 가치는 떨어질 수 밖에 없고, 임차인의 채권자와 복잡한 문제로 이어질 수 있습니다.

01-3. 임대료 납기일을 어기는 임차인

임대료 연체도 문제입니다. 임대료를 내는 날이 정해져있는데 연체를 한다는 것은 현금흐름에 문제가 발생했다는 신호일 수 있어요. 임차인이 임대료 내는 날을 깜빡한 건지, 혹은 임대료를 낼 수 없는 상황이 발생한 건지 파악해야 합니다. 또 하나, 임차인이 임대료 납부 순위를 어떻게 생각하는지도 알아야해요. 임대료 납부가 후순위로 밀려 나있다면 그보다 더 급하게 현금을 써야하는 경우가 생긴거고, 문제가 있다고 판단해도 무방합니다.


02-1. 건물 가치를 올려주는 임차인

임대인을 힘들게 하는 임차인이 있는 반면, 놓치고 싶지 않은 임차인도 있기 마련입니다. '10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기'의 저자 임동권 하나공인중개사 대표는 우량 임차인을 만나는 것이 중요하다고 말하는데요. 꼬마빌딩이라고 할지라도 1층에 번듯한 편의점과 프랜차이즈 매장이 있는 것과 그렇지 않은 것은 천지차이입니다. 좋은 임차인이 스스로 찾아오는 것을 기다리는 것도 좋지만, 프랜차이즈 개발팀에 직접 연락해 본인의 건물을 홍보하는 것도 하나의 방법이에요.

02-2. 임차인이 원하는 임차인

요즘 임차인들은 건물에 어떤 임차인이 입주해 있는지까지 고려한다는 사실 알고 계신가요? 빌딩의 컨디션 외에도 살펴보는 사항이 있는지 묻는 조사에서 '기존 입주사의 업종'을 꼽은 비율이 예상외로 높았어요. 기획부동산이나 다단계 회사 등 기피 업종이 입주해있는 빌딩엔 '입주할 의사가 없다'고 밝혔죠. 반면, 외국계 기업이나 금융사 같은 굵직한 임차인이 입주해 있을수록 긍정적인 반응을 보였습니다.


이런 점을 감안할 때 눈여겨 봐야할 임차인이 있습니다. 바로 '공유 오피스'입니다. 


03-1. 건물주 사이에서 핫한 임차인, 공유오피스

부동산 업계에 공유 오피스가 대세로 떠올랐습니다. 임대인의 입장에서 단순하게 생각하면 공유오피스는 임차인에 불과합니다. 하지만 그것은 섣부른 판단입니다. 공유오피스는 공간에 서비스를 더해 수익을 내는 임대인이자, 공유 오피스 입주자들의 관리자 역할을 수행하기 때문이죠. 건물주의 입장에서는 공간을 임대해줬는데 철저한 시스템으로 관리까지 해주는 고마운 존재인데요. 대부분의 공유 오피스는 입주사들끼리 정보를 공유하고 친목을 다질 수 있도록 커뮤니티를 조성하고 있습니다. 공유오피스를 보고 다양한 우량 임차인이 모이기 시작하는 거죠.

패스트파이브 홍대점

03-2. 공유오피스에는 누가 입주할까?

그렇다면 패스트파이브에는 어떤 회사들이 입주할까요? 조사 결과 50인 이상의 엔터프라이즈급 기업의 입주가 매년 큰 폭으로 상승하고 있으며, 유치 증가율은 연평균 166%에 달합니다. 대표적으로 마켓컬리나 매일유업, 현대자동차, 텀블벅 등이 입주해있습니다. 업종으로 살펴보면 IT기업이 39%로 가장 많은 비중을 차지하고 있는데요. 광고‧마케팅 분야가 14%로 뒤를 이었죠. 공유 오피스는 여러 기업이 한 공간에 모여 있고, 인프라가 갖춰져 있어 정보를 공유하는 장이 됩니다. 성장을 원하는 회사(임차인)의 입장에서 매력적인 공간으로 여겨지는 건 당연한 거죠.



제대로된 건물주를 만나는 것 만큼, 제대로 된 임차인을 만나는 것이 중요합니다. 임차인에 따라 건물의 가치가 결정되기도 하고 수익을 낼 수 있냐, 아니냐가 결정되는데요. 신중한 판단으로 좋은 임차인 만나시기 바랍니다.


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