대출 받아 잔금 치른 아파트, 전세도 놓을 수 있는 방법
거주의무, 2년 실거주, 전입의무… 어떻게 다를까
부린이에게는 참 힘든 시절입니다. 가격도 가격인데, 규제 릴레이가 이어지면서 알아야 할 것도 계속 늘어나고 있죠. 요즘에는 분명 인터넷에 정보가 넘치긴 하는데, 워낙 비슷한 말들이 많아서 오히려 혼란이 가중되는 면도 없지 않습니다.
거주의무가 대표적입니다. 사실 거주의무라는 말만 보면 ‘들어가서 살아야 한다’는 것 외에는 어떤 정보도 담겨있지 않죠. 관련 규제를 다 확인하지 않으면 이게 무슨 소리인지 모를 일입니다. 2년 실거주니 전입의무니 비슷해 보이는 규제도 넘치고요. 그래서 이걸 다 섞어서 ‘수도권에서 분양을 받으면 전입을 해서 2년을 살아야만 한다’고 오해하시는 경우도 없지 않습니다.
분양가상한제에 적용되는 거주의무, 대출규제나 양도세 비과세 요건과 달라
시장에서 보통 ‘거주의무’라고 부르는 규제는 바로 ‘분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무’입니다. 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 실제로 그 집에 들어가서 살아야 한다는 겁니다. 당첨된 사람이 직접 그 집에 들어가서 살아야 한다면 전월세를 놓지는 못하겠죠? 그래서 전월세금지법이라고도 부릅니다.
이건 지난해 5월 주거종합계획에서 공식화 된 규제인데, 올해 2월 19일부터 시행되었습니다. 원래는 공공택지 공공분양 주택에만 최대 5년의 거주의무기간이 있었는데, 이제 분양가상한제로 공급되는 아파트의 당첨자는 공공분양은 최대 5년, 민간분양은 최대 3년까지 실제로 입주해서 살아야 합니다.
‘2년 실거주 요건’은 사실 양도세와 관련된 사항입니다. 2017년 8∙2 대책에서 대책 발표 시점 이후에 조정대상지역에서 매수한 주택은 2년 이상 실거주하지 않으면 1주택자라도 양도세 비과세 혜택을 주지 않기로 했거든요. 엄밀한 의미에서 의무사항은 아닙니다. 그냥 양도세를 많이 내게 되는 겁니다. 이외에도 재건축 조합원이 현금청산을 당하지 않으려면 2년 실거주를 해야한다는 규제도 있습니다.
‘6개월 내 전입의무’는 대출 관련 규제입니다. 마찬가지로 6∙17 대책의 내용인데요. 무주택자가 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받으면 6개월 이내에 전입해야만 한다는 내용입니다. 입주를 하지 않으면 약정 위반으로 주담대가 회수되고요, 향후 3년간 주택관련 대출도 받을 수 없습니다.
‘분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무’는 이런 ‘2년 실거주 요건’이나 ‘6개월 내 전입의무’랑은 다른 규제입니다. 비과세 혜택이나 대출을 포기하면 되는 다른 규제와 결이 다릅니다. 특별한 이유 없이 거주를 하지 않으면 LH가 집을 분양가에 이자만 쳐서 강제로 매입하게 되고요, 심지어 거주하지 않았는데 거주했다고 속이면 형사처벌까지 당할 수 있습니다.
그런데, 실거주를 하러 들어온 사람도 자녀 교육이나 해외장기출장 같은 불가피한 사정으로 실거주를 못하게 되는 경우도 있을 수 있죠. 그래서 법에서는 예외적으로 8가지 경우를 두어서 LH가 확인을 마치면 해당 기간을 거주기간으로 인정해줍니다.
거주의무가 완화되는 8가지 ‘부득이한 사유’란?
거주의무가 완화되는 8가지 ‘부득이한 사유’는 주택법 시행령에서 확인할 수 있습니다. ① 1호는 입주 준비기간입니다. 최초 입주가능일부터 90일까지 거주기간으로 인정해줍니다. ②거주의무자가 거주의무기간 중에 근무∙생업∙취학 또는 질병치료를 위해 해외에 체류하는 경우에는 해당 기간이 거주기간으로 인정됩니다.
그리고 ③특별공급을 받은 군인이 인사발령을 받아서 다른 지역에 거주하는 경우에도 인정이 되고, ④세대원의 근무∙생업∙취학 또는 질병치료 때문에 세대원 전원이 다른 지역에 거주하는 경우에도 인정이 되는데, 4호의 경우엔 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외됩니다.
그리고 ⑤ 거주의무자가 결혼을 하거나 이혼을 하게 돼서 이사를 해야 할 경우에, 거주의무자의 직계가족이나 형제자매, 배우자(종전 배우자 포함)가 그 집에 살아야 하는 경우에도 인정이 되는데요. 이때는 살 사람이 세대주를 변경하고 거주의무기간을 승계해야 합니다.
그리고 ⑥해당 주택에 인가받은 가정어린이집은 설치∙운영하는 기간을 거주기간으로 인정해주고요. ⑦주택법 제64조에 따라 생업상의 사정으로 전매가 불가피하다고 인정되어 전매제한이 풀린 경우에도 인정됩니다. 다만 이때도 실직∙파산∙신용불량으로 경제적 어려움이 발생한 경우는 예외입니다.
⑧마지막으로 거주의무자의 자녀가 초등학생이나 중학생일 경우에는 학기가 끝날때까지 거주기간으로 인정되는데요. 이 경우엔 학기가 끝난 시점부터 90일까지를 거주기간으로 인정합니다.
거주의무 없는 분양단지를 구별하는 방법은?
잠깐 훑어봤지만 거주의무라는 게 좀 부담스럽긴 하죠. 위에 언급한 8가지 경우에는 거주의무가 다소 완화된다고는 하지만 어디까지나 특수한 경우이고, LH의 확인까지 받아야 한다는 점을 무시할 수 없고요.
최근 분양시장만 봐도 알 수 있죠. 최근 고덕강일지구에 공급된 고덕강일 제일풍경채는 경쟁률이 150대1이었고요. 광진구 자양동에 공급된 자양 하늘채 베르는 경쟁률이 367대1이었습니다.
이 단지들은 서울에 공급됐다는 공통점도 있지만, 모두 2월 19일 이전에 입주자모집승인을 신청해서 전월세금지법을 피한 ‘막차 단지’로 주목을 받았습니다. 그만큼 거주의무가 시장에선 부담스럽게 받아들여진다는 거죠.
전월세금지법이 전격적으로 시행되면서 이제는 분양가 상한제가 적용되지 않는 아파트를 찾는 발길도 늘고 있습니다. 공공택지의 공급물량은 어차피 어디든 분양가 상한제 적용대상이라 해당사항이 없는 얘기인데, 민간택지는 얘기가 좀 다릅니다.
현재 민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울이 18개구 309개동이고요, 경기도는 3개시 13개동입니다. 사실 과천, 하남, 광명 일부 지역을 제외하면 인천과 경기 대부분의 지역은 민간택지 분양가상한제가 적용되지 않습니다.
이런 ‘민간택지 분양가상한제 제외 지역’의 민간택지에 공급되는 단지들은 설령 투기과열지구라도 거주의무 같은 관련 규제가 없습니다. 이런 단지들은 잔금 마련이 어려우면 전세로 돌려서 잔금을 치르고 중도금도 상환할 수 있어 인기를 끌고 있습니다. 민간택지 분양가상한제 적용대상이 아니더라도 규제지역에서는 HUG의 고분양가 통제를 피하지 못하기 때문에 분양가도 상대적으로 저렴하다는 장점도 있습니다.
