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분양전환 공공임대 아파트, 10년 존버가 답일까

조회수 2021. 05. 07. 15:05 수정
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일정 기간 거주하다가 분양 받는 ‘공공임대 분양전환’

내 아파트를 소유하고 싶지만 치솟는 집값에 한숨만 나오는 현실입니다. 여유자금이 있는 경우라면 바로 매매를 하겠지만 결코 쉽지 않습니다.


내 집 마련이 어려운 사람들에겐 일정 기간 거주하다가 분양 받는 형태도 있습니다. 바로 공공임대 분양전환입니다. 정부에서 지원하는 공공임대 아파트에 들어가서 5년이나 10년 정도 살다가 나중에 분양권을 받는 방식인데요.

공공임대 분양전환… 논란의 쟁점은 분양가격

일정 기간 살다가 해당 아파트를 소유할 수 있어 환영하는 사람들도 있지만 논란을 빚는 부분도 있습니다. 바로 분양전환가격 산정방식입니다.


10년 공공임대주택 분양전환가격은 시세를 감안한 감정평가액 이하 금액으로 책정되는데, 이렇게 되면 시세가 오를수록 내야 될 분양금도 오르게 됩니다.


실제로 판교의 경우 2009년 당시 약 2억5000만원에 분양된 아파트의 현재 시세는 약 13억원 수준입니다. 해당 아파트의 분양전환가는 지난해 7억원 안팎으로 매겨졌는데요.


LH공사나 제3자가 보기엔 엄청난 시세차익을 얻을 수 있는 것처럼 보이지만, 임차인 입장에서는 첫 입주 때보다 3배 이상의 돈을 더 내고 다시 입주해야 되는 셈입니다.


워낙 큰 돈이다 보니 사실상 분양전환을 포기해야 될 수도 있는데요. 이에 분양전환 임대주택이 서민들의 내 집 마련 기회를 줄이고 있다는 지적이 나오고 있습니다.


임차인들이 내 집 마련이란 희망 하나로 지난 10년을 통틀어 수천만원에 달하는 임대료를 지불해 왔는데, 막상 10년이 지나니 가질 수 없는 집이 된 것입니다. 

비싸도 너무 비싼 분양 전환가격에 불만 폭주

이에 부동산 커뮤니티에도 10년 임대아파트에 대한 불만이 쏟아지고 있습니다.


한 네티즌은 “입주만을 기다렸지만 분양금액이 너무 높아져 입주를 포기했다. 내 집 마련의 기회를 준다면서 분양 당시보다 2~3배 높은 금액으로 매입하라는 것은 말이 안 된다”고 비판했습니다.


다른 네티즌은 “입주민 입장에서 시세 대비 저렴한 임대료도 아니었고, 주택 재산세 등도 납입해왔다. 청약기회도 제한이 있었다”고 토로했습니다.


또 다른 네티즌은 “민간 건설사의 중대형 일반분양주택도 분양가상한제를 적용하는 판국에 중소형 분양전환 주택을 시세 감정가액으로 분양하는 게 서민을 위한 것이 맞냐”고 뼈를 때렸습니다.

정리하면 분양전환가격을 시세 감정가액으로 책정하는 게 말이 안 된다는 얘기입니다. 이밖에 공공임대만 쳐다보느라 그동안 청약을 다 놓쳤다는 사람들을 비롯해 10년 동안 아무 투자도 못하고 비싸게 분양 받았다는 의견들도 많았습니다.


LH가 대출은 무섭고, 돈은 없는 사람들한테 장사를 하고 있다는 강한 비판도 여지없이 쏟아졌습니다. 입주민이 쫓겨난다는 말은 곧 LH공사가 제3자 매각을 통해 폭리를 취하고 있다는 의미라고 꼬집었습니다.

공공임대가 내 집 마련의 기회? 결국 목돈 못 모은다

물론 집값이 멈추지 않고, 갈수록 좁아지는 대출 규제 속에서 그나마 초기 자본 부담 없는 공공임대 분양전환이 내 집 마련의 기회라는 사람들도 있습니다.


하지만 바라던 꿈과 현실은 언제나 다릅니다. 일단 공공임대주택은 임대보증금과 월세가 주변 시세 대비 현저히 저렴하지 않습니다. 주변의 전세 시세 대비 90% 정도여서 살면서 목돈을 모으기도 사실 어렵습니다.


목돈을 못 모으면 10년이 지나도 분양전환을 할 수 없습니다. 10년 동안 오르지 않는 아파트는 없기 때문입니다. 10년간 임대료와 보증금을 내며 존버했던 임차인이라도 씁쓸하게 떠나야 하는 신세가 됩니다.


냉정하게 들리겠지만 공공임대는 분양전환 때까지 돈을 모을 수 있는 주택이 아닙니다. 돈 주고 살 수 있는 곳이 아니라, 장기간 머무는 개념의 아파트라는 얘기입니다.

빨리 포기하는 사람이 승자... 존버 그만하고 새 아파트 찾아라!

따라서 10년 후에도 지불할 능력이 없다면, 애초에 부담이 되더라도 분양을 받거나 매매하는 것이 낫다는 게 전문가들의 의견입니다.


10년 후에 높게 올라간 가격을 주고 임대아파트를 사는 것보다 지금 다소 비쌀지라도 입지가 좋은 새 아파트를 미리 매매해 대출금을 갚는 게 훨씬 유리하다는 이야기입니다.


현행 규정에서 임대기간 5년이 지난 뒤엔 조기 분양전환도 가능하지만, 조기 분양전환 등에 갈팡질팡할 필요가 없습니다. 일단 전세대출이든 주택담보대출이든 받고 이자를 지불하는 게 현재 나가는 임대비보다 저렴할 수 있습니다.


부동산시장에선 존버가 승리한다는 이야기를 철썩 같이 믿은 채 분양을 기다리고 있다면 이제 내려놓고 내 집 마련의 다른 방법을 찾아야 합니다.


10년 공공임대 분양전환 아파트만큼은 묵묵히 존버하기 보단 빠른 포기가 최선일 수 있다는 점을 기억하시길 바랍니다.

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