결코 남얘기가 아닌 전세사기, 대처법 나왔다?
전세 보증금 사기가 급증하고 있습니다. 사례도 다양한데요, 1) 전세 살고 있는데 갑자기 집주인이 잠적해 경매 소송까지 가는 경우, 2) 집주인이 세금을 내지 않아 아파트가 압류돼, 보증금을 못 돌려받는 경우... 입니다.
듣기만 해도 너무 황당하죠? 어떤 사건이든 가해자가 제일 나쁘지만, 이런 일 겪지 않으려면 우리도 AtoZ를 꼼꼼히 따지고 살피는 것이 중요합니다.
전세사기, 얼마나 심각한데?
'전세금 반환보증 사고 금액'이 2018년부터 꾸준히 증가하고 있습니다. 특히 2019년 들어 엄청 뛰었죠.
그리고 올해 4개월분만 조사했을 뿐인데, 사고금액이 2018억원이 나왔어요. 이는 작년 동기 대비 30%나 급증한 수치예요. 중요한 건, 이런 전세 사기가 특히 신축 빌라에서 많이 일어난다는 겁니다.
와이, 빌라인가?
흔한 경우가 빌라를 지은 건축주가 비싼 가격에 세입자를 들이는 겁니다. 그리고 두부(제3자)에 매각합니다. 세입자 입장에선 갑자기 주인이 바뀐 셈이죠? 근데! 두부가 실제 매수 의사 없이 명의만 빌려주는 '바지 집주인'인 경우가 많은 거예요.
이 때 다음 세입자가 바로 구해지면 ok 지만, 전세금이 너무 높아서 아무도 안 들어오려고 한다면 바지 집주인 두부는 돌려줄 돈이 없다며 배째라고 합니다. 그럼 집은 공매로 넘어갑니다.
여기서 중요한 것이, 집이 *공매로 넘어가면 전세 확정일자 권리보다 공매가 우선이기 때문에 세입자는 공매 후 세금 체납액을 제외한 돈만 받을 수 있다는 것이죠.
* 공매: 국세징수법에 의한 압류재산을 환가하거나 형사소송법에 있어서 압수물 중 보관하기 곤란한 물건을 매각하는 것을 말하는 것으로 국가기관이 강제권한을 가지고 행하는 매매
그럼 어떻게 해야하지?
캠코(한국자산관리공사)에서 '전세사기 예방 요령'을 내놨어요. 얼마나 사기가 많으면 요령까지 배포할까 싶은데요...😩 혹시 모르니 미리부터 익혀둬야 겠습니다.
1) 임대차 계약 전 '시세, 등기사항증명서, 미납세금' 열람
- 우선 전세가격이 시세와 적정한지를 체크해야 합니다. 간혹 '여기 왜이리 높아?'라는 곳이 있을 수 있어요.
- 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일한지를 꼭 확인합니다. 인터넷등기소 누리집이나 무인민원발급기·법원에서 발급할 수 있어요.
- 집주인이 세금을 안 냈을 수도 있어요. 이럴 경우, 조세 원칙에 따라 나라는 내 보증금보다 세금을 먼저 가져갑니다. 그러니 '미납국세 열람제도'를 활용해 밀린 세금이 없나 꼼꼼히 살핍니다. 국세청 누리집에서 확인할 수 있어요.
2) 임대차 계약 후 '대항력과 우선변제권'을!
말이 조금 어렵죠? 두부두부하게 풀어볼게요!
- 계약을 하고 잔금을 치르... 거기서 스탑! 돈 주기 전에 '등기사항증명서'를 다시 한번 봅니다. 그리고 보증금 총액과 앞순위 권리자를 확인합니다. 혹시 나보다 앞에 누군가 있다면 일 터졌을 때 내 보증금 못 돌려받을 수 있어요.
- 계약 후 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보해야 합니다. 대항력이란 집 주인이 바뀌더라도 계약 기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리예요. 대항력은 전입신고한 다음 날부터 효력이 생겨요.
- 그런데 부동산의 근저당권이 전입신고와 같은 날 진행될 경우 문제가 생깁니다. 집주인이 전세계약 맺은 당일, 주택을 담보로 대출을 받으면 근저당권이 설정되는데요. 이게 전입신고의 대항력보다 우선이기 때문에, 혹시 일 터지면 대출기관에서 나보다 먼저 돈을 가져갑니다. 😨
문제는, 교묘하게 계약 당일 대출을 받아버리면 앞서 '이것 저것 확인해 보세요'라고 한 부분에서 확인이 안 된다는 거예요. 이를 방지하는 방법! 바로 계약서에 '특약'을 넣는 것입니다. ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’는 특약사항을 기재하면 피해를 줄일 수 있어요.
3) 전세보증금 반환보증보험과 전세권 설정
- 반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG)·한국주택금융공사(HF)·서울보증(SGI)에서 신청할 수 있어요. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 위의 보증사에서 보증금을 받을 수 있는 제도예요.
- 만약 전입신고를 하기 어려운 상황이라면 전세권을 설정합니다. 그럼 뒷순위 권리자보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있는데요, 단, 집주인 동의를 얻어야 합니다.
