버블의 재현? 미국 부동산 15년 만에 최대 붐.. 우리나라는?

/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 부동산시장 열기가 ‘아메리칸 드림’ 미국에서도 이어지고 있습니다. 지금 왜 미국에서는 부동산 열풍이 일어나며 미국발 하반기 금리 인상과 이에 대한 국내 영향까지 다양한 현상에 대해 짚어보도록 하겠습니다.

[Remark] 미국 부동산 미쳤다... 15년 만에 최대 상승

코로나가 촉발한 부동산시장 열기는 우리나라만 국한된 추세가 아니었습니다. 올해 미국 부동산시장은 15년 만에 최대 집값 상승률을 기록해 화제가 되고 있습니다. 심지어 백악관에서도 집값 상승을 예의주시할 정도라고 하는데요.

미국 부동산 전문 사이트인 리얼터닷컴(Realtor.com)에 따르면 미국 300개 대도시 중 집값 상승률 상위 10개 도시는 2017년 이후 4년간 평균 57%나 상승했습니다. 또한, 3월 미국 주택가격지수는 전년 동월 대비 13.2% 오르며 2005년 12월 이후 가장 높은 상승률을 기록했다고 알려졌습니다.

[Remark] 급등 이유는?

미국의 주택시장 붐을 이끈 가장 큰 원인을 현지에서는 다름 아닌 ‘코로나’로 지목했습니다. 미국은 우리나라와 달리 공동주택보단 단독주택을 선호합니다. 잔디가 깔린 넓은 마당에 차고가 딸린 전형적인 ‘아메리칸 드림 하우스’ 말이죠.

여기에 코로나로 인해 전염병에 대한 우려가 생기자 다운타운에 월세 거주하던 중산층이 교외의 넓은 집을 찾기 시작했습니다. 또한, 급등하는 집값에 실수요자 사이에서는 집값이 더 오르기 전 주택 구매를 서두르는, 이른바 우리나라의 패닉바잉과 비슷한 상황이 연출되면서 집값 상승을 촉발하기도 했는데요.

반대로 주택 보유자 중에서는 집값을 더 올려서 팔거나, 코로나 종식 후 집을 내놓으려는 사람이 늘어나면서 공급-수요 간 불균형이 일어나기 시작했습니다. 여기에 2%대의 낮은 대출금리 역시 한몫하면서 집값 급등은 당연한 수순이 되어버렸는데요. 미국 공인중개사협회에 따르면 올해 4월 주택 매물은 전년 동기 대비 약 40%나 줄었지만, 그에 비해 수요가 증가하며 집값이 20%나 급등했다고 전했습니다.

[Remark] 미국도 부동산 규제를?

이런 상황에서 미국 정부에서는 집값 폭등을 우려하며 대책을 내놓는 분위기입니다. 우선 향후 1년 이상 보유한 자산을 매각해 얻은 이익이 100만달러(한화 약 11억원)를 넘는 경우, 자본이득세(양도소득세) 세율을 현행 20%에서 39.6%로 상향하며, 연 소득 40만 달러(한화 약 4억4700만원)가 넘는 고소득자에 한해서는 ‘1031 교환제도(1031 Exchange, 양도소득세 납부를 연기해주는 제도)’도 제한합니다. 이 외에도 법인세 등을 올려 향후 10년간 3조6000억달러(한화 약 4020조원)를 거둬들이겠다는 계획을 지녔습니다.

미국 역시 세금 압박으로 시장에 매물을 늘리겠다는 생각은 우리나라와도 비슷한데요. 흥미로운 점은 요즘 미국을 중심으로 퍼지는 하반기 인플레이션 설입니다. 

최근 미국에서는 백신 접종으로 코로나가 완화되면서 그동안 억눌린 소비 심리가 풀리며 소비자물가지수가 상승하고 있는데요. 이미 미국은 4월 소비자물가지수가 전년 동월 대비 4.2%나 상승하며 2008년 9월 5% 이후 최대치에 근접한 모습을 보였습니다. 또한, 뉴욕연방은행은 5월 소비자전망 설문조사에서 1년 뒤 물가상승률 전망치를 4%로 발표한 바 있는데요. 이는 2013년 관련 조사 이래 가장 높은 수치로 알려졌습니다.

[Remark] 연준 금리 인상설

문제는 물가가 오르면 금리 인상이 연쇄적으로 일어난다는 것입니다. 물가 인상뿐 아니라 조 바이든 대통령이 제안한 2조2500억달러(약 2500조원) 규모의 초대형 인프라 투자가 이뤄지면 시중 유동성이 커져 인플레이션 가능성은 더욱 높아집니다.

이에 미국의 통화정책을 관장하는 연방준비제도(이하 연준)에서 하반기에 금리 인상이 이뤄질 수 있다는 분석이 나오고 있는데요. 금리 인상이 일어나면 부동산시장에 미치는 영향도 무시 못 할 전망입니다. 이미 미국은 3월 이후 주택담보대출 금리가 3% 이상으로 오르자 당장 주택담보대출 신청률이 전월 대비 급감해 마이너스를 나타내기도 했습니다. 미국 모기지 은행협회(Mortgage Bankers Association of America)에 따르면 6월 4일 현재 주택담보대출 금리는 3.15%, 주택담보대출 신청률은 -3.1%인 것으로 알려졌습니다.

[Remark] 미국 금리가 오르면 우리나라는?

한편, 미국 금리가 오르게 되면 자연스럽게 우리나라에서도 금리가 오르는 추세가 수순인데요. 이에 실수요자들은 향후 금리 인상이 국내 부동산시장에 어떤 영향을 미칠지 촉각을 곤두세우고 있습니다. 

우선 우리나라 금융감독원에 따르면 일반 소비자가 3억원을 30년 만기로 받았을 때 대출금리가 3.5%에서 4.5%로 1% 오르게 되면, 총 이자가 1억8497만원에서 2억4722만원으로 6000만원 이상 오르게 됩니다. 이에 실수요자들이 느낄 부담감은 상당히 높아질 전망인데요.

대출 수요가 줄어들면 부동산 매매수요가 연이어 감소하는 현상이 일어납니다. 이에 국토연구원에서는 금리가 1% 상승하면 수도권 주택가격이 0.7% 정도 하락한다는 조사 결과를 발표했습니다. 대출 금리가 오를수록 가계 부담이 높아져 수요가 줄어들 수 있기 때문입니다. 

[Remark] 하반기 우리 부동산시장에 미칠 영향은?

하지만 재계에서는 경제에 미칠 충격을 고려해 금리가 그렇게 많이 오르지는 않을 것이라 예측했는데요. 가장 큰 이유는 2008년 서브프라임 사태 등 일련의 사태를 겪으며 금리 인상이 시장에 어떤 충격파를 던지는지 각국의 정부가 이미 알고 있으므로 이번에는 시장이 회복할 수준으로만 금리를 점진적으로 오르게 할 것이라는 설이 지배적입니다. 

한편, 우리 정부에서 부동산시장을 잡기 위해 금리를 1% 이상으로 크게 인상할 가능성 역시 적어 보입니다. 자칫 실물자산 가치가 하락해 가계 경제가 붕괴될 경우, 그 사태를 감당하기 어렵기 때문입니다.

그렇다면 하반기 실수요자들은 어떻게 대응해야 할까요? 금리 인상도 중요하겠지만, 그보다는 주택 공급량과 정부 규제 그리고 개발사업 등 시장에 직접적 영향을 미칠 요소에 더 초점을 맞추고 투자를 결정해야 더 현명하다고 보입니다. 또한, 현금 보유량을 늘리고, 향후 주택담보대출을 받을 때는 가급적 변동금리보단 고정금리로 받는 것이 향후 금리 인상으로 인한 충격을 덜 받을 방법이라 하겠습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/