잘 모르면 전세 살지 마세요. 빌라는 더 안돼요.
월세보다 전세가 더 위험하네요?
재판전에 분석을 잘 해드려야하잖아요. 변호사라는 게 재판만 수행하면 되는 게 아니고, 어쨌든 그 재판을 통해서 민사소송을 통해서 의뢰인 주머니에 돈을 쥐어줄 수가 있는지가 중요한데요. 분석하면서 보면 ‘재판을 해도 의뢰인 주머니에 돈을 넣어드리기가 쉽지 않겠다'라는 절망적인 케이스가 상당히 많구요. 그나마 이정도면 충분히 받아들일 수가 있겠다는 게 반 정도. 그 정도만 해도 꽤 많은 거예요. 전세가 싸다는 것도 최근엔 믿으시면 안 돼요. 매매가격을 조작하는 경우도 많구요.
빌라는 시가가 없잖아요
빌라 신축단지보면 매매가 세팅도 많이 해두고 그에 맞게 전세를 받거든요. 가령 건축주가 2억 정도 분양 의뢰를 하면은, 분양 대행사는 이름만 꽂아주면 돼요. 사실상 분양을 실제로 하는 건 어려워요. 빌라를 누가 소유하려고 하겠어요? 정해진 시가라는 게 없어요. 아파트는 분양가가 있어요. 시가가 있는데 빌라같은 경우에는 주변 빌라 대규모 매수해서 경매를 하든 신축을 하든, “이건 2억 5천이야"라고 하면 시가가 되버리는 거예요. “전세는 2억 4천 받을 거야"라고 하면… 임차인 입장에선 알 수가 없어요. 매매가가 그런가 보다. 이렇게 생각하고 들어가는 건데, 그냥 써붙여둔 가격표라는 거죠.
-싸다는 것도 그 동네를 전부다 알아보지 않는 이상 싼지 비싼지 그 사람 말만 듣고는 알 수가 없는 거죠.
-신축 빌라를 보면 인테리어도 잘 되어 있고 풀 옵션이고 이런 게 많아요. 이런 걸 보면 설레고, 판단력이 흐려지죠. 설레는 마음을 뒤로 하고 빠져나오셔야 해요.
-그래서 아파트를 사나봐요.
-전세사고가 발생하더라도 아파트에서 나는 경우는 거의 없어요. 아파트가 안전하죠.아파트는 돈 받아드리기에도 좋아요. 경매를 치면 경매가도 높고요. 그런데 빌라같은 경우에는 경매치기도 힘들고 낙찰가도 애매하고 갭도 작고… 그러면 돈을 받아드릴 수 있을지 판단이 쉽지 않다고 말씀드리죠.
-빌라가 살기 좋아졌다고 이야기를 하지만 실제 진짜 위험은 모르는 분야 이런 쪽에 있는 거네요.
임대차 전세 계약의 함정
-집이란 게...전세나 임차인으로 사는 입장이라면 잘 사는 것도 우리의 목표지만 나중에 그 돈을 잘 받고 나가는 것도 굉장히 중요한 목표거든요. 어쨌든 돈을 불리려고 아껴서, 전월세 대출을 받아서 살고 하는 건데요… 그렇게 아껴두었다가 한 번에 다 털려버리면… 인생이 완전 꼬여버립니다.
임대차 계약 자체가 종료가 되잖아요. 흔히 하는 실수가 계약 만료 직전인데 혹은 만료가 됐는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다고 하거든요. 그럼 제일 먼저 제가 질문드리는 게 “계약해지 확실히 하셨어요?” 이거예요. 임대차라는 게 특수한데요 묵시적 갱신이란 게 있어요. 그래서 임대인도 특별한 얘기가 없으면 임대차보호법 효과로 임대차 계약이 갱신되게 되는 거예요.
그렇게 갱신된 계약의 만기는 동일한 계약이 새로 체결된 걸로 봐요. 2년 계약후 2년 재계약이죠. 이게 임차인에게 불리할 수도 있기 때문에, 임차인은 계약해지를 언제든지 청구할 수 있고 이 청구 효력은 3개월 이후에 발생해요. 임차인 입장에서 이것조차 해두지 않으면… 빨리 법적 조치받고 나가고 싶은데 정작 계약 만기가 됐는데도 임대인이 묵시적 갱신이 됐다고 하면서 돈을 돌려주지 않으려고 할 수가 있습니다. 전화로, 구두로만 계약 해지를 요청하면 안 되고요. 최소한 문자, 카카오톡으로 하시면 증거가 남잖아요. 입증은 증거로서 남는 거구요. 구두로 하면 법률적인 분쟁이 너무 많아집니다.
그런 요소가 생기기 때문에 우선 첫 번째 단계는 계약 해지를 하는 게 가장 좋아요. 내용증명하는 게 좋구요 계약해지를 하기로 고지하고 3개월 뒤에 돈을 안 주면 그때에 비로소 법률적인 조치를 할 수가 있는 거죠. 보증금 반환을 해라 이렇게 반환청구를 하는 거고요, 재판으로 가게 되는 거죠.
- 듣기만 해도 스트레스를 받네요 배째라고 하면 소송으로 가는 수밖에 없는 거네요?
보증금 못 받기 전에 해야 할 일
- 임차인 입장에서 경매를 해야하는 상황이 발생합니다 결국은 우리가 돈을 더 받아내려면 후순위인 경우에는 사실은 답이 없어요… 할 말이 너무 많거든요. 처음부터 저희가 임대차 들어갈 때 경매까지 갔을 때 얼만큼 돈을 받을 수 있고 법률적 조치를 할 수 있는지를 법률상담오고 경매개시 될 때가 아니라 임대차 계약체결할 때, 전입신고하고 확정일자 받은 그때부터도 이미 알 수 있어요. 기존에는 임대차 보호법이라는 게 있잖아요. (영상에서 이어집니다)
*이 포스팅은 유튜브 신사임당 채널 인터뷰에 기반해 작성되었습니다.
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