같은 아파트인데.. "밑층은 8억인데 우리집은 3억이라고요?"
지난해 상반기는 임대차2법이 시행되기 전이었는데, 그때 부동산 시장은 비교적 안정적이었다. 지방에선 거의 5년간 전셋값 하락이 이어져서 시름을 앓았을 정도였다. 하지만 임대차2법이 시행된 지 1년이 조금 넘은 지금, 부동산 시장은 딴판이다. 전세가는 역대 최장기간 상승세를 찍고 있고, 임대차 시장은 점점 아수라장이 돼가고 있다. 그 상황에 대해서 알아보자.
전세 매물 급감시키고
전세가 급등 초래해
전·월세상한제는 계약갱신 청구권과 맞물려서 전세 매물을 급감시키고 전세가의 급등을 초래했다. 부동산업계의 통계에 의하면, 7월 30일 기준 서울 아파트의 전세 매물은 20269건인데, 이는 지난해의 38873건에 비해 48% 급감한 수치다. 세입자들은 새로운 전세를 구하기보다는 안정적으로 계약 연장을 선택하고 있다. 그래서 점점 전세 매물은 희귀해지는 추세다.
이런 영향 때문에 서울 아파트의 평균적인 전셋값은 6억 3483만 원에 달하는데, 이는 지난해의 4억 9922만 원에 비해 27.2% 급등한 수치다. 특히 인기 있는 지역에서 새로 지어진 대단지 아파트는 전셋값이 1년 새에 50% 이상 급등하기도 했다. 작년의 전세 PIR은 7.4년이지만 올해는 9.9년으로 훌쩍 늘어났다. 전세 PIR이란 3분위(중간 수준) 소득에 해당하는 사람이 중간 수준 가격대의 주택을 전세로 구하는 데에 걸리는 시간을 나타낸 지표다. 중간 수준의 전세 주택을 구하기 위해서는 10년 치 월급을 빠듯하게 저축해야 하는 실정이다.
정부는 지난 28일에 브리핑을 진행하며, 계약갱신율이 57%에서 78%로 늘었다는 점에 임대차법을 높이 평가했다. 그러나 계약 연장을 선택한 세입자들도 전셋값 폭탄을 2년 뒤로 미뤄났을 뿐이다. 계약이 만료되면 높은 시세에 맞게 전셋값을 수억 원씩 올려주거나, 변두리로 쫓겨날 판이다.
월세 늘고 전세 줄어…
집주인 세입자 갈등↑
전세의 월세화 현상도 심각해지고 있다. 올해 상반기 서울 아파트에서는 전·월세 거래가 총 82316건이 이뤄졌다. 그 중, 반전세가 포함된 월세 거래는 28150건인데, 이는 34.2%라는 높은 비율이다. 작년 상반기의 비중은 28.6%였으므로 더욱 높아진 수치를 확인할 수 있다. 월세 비중은 늘어나고 있지만, 전세 비중은 줄어들고 있다.
서초구 반포동에는 재건축 이주 수요까지 있어서인지 월세 비중이 전세 비중을 역전하는 현상도 발생했다. 지난달 반포동의 월세 매물은 누적 7804건인데, 전세 매물 누적 7680건을 앞섰다. 전문가는 보유세에 부담을 느끼는 집주인들이 전세를 월세로 전환하고 있고, 세입자들이 월세를 더 내야 해서 더욱 피를 본다고 분석했다.
임대차 계약을 둘러싸고 집주인과 세입자의 갈등도 깊어지고 있다. 대한법률구조공단 집계에 따르면, 주택 임대차와 관련된 상담 수는 임대차법이 시행된 후부터 월마다 평균 7400건이다. 법 시행 이전인 작년 상반기에는 월평균 5200건이었다. 또한, 주택임대차분쟁조정위원회에 접수된 분쟁 사례는 법 시행 이후 10배 이상 증가했다.
같은 단지에서
수억 원까지 차이 발생해
지난 17일, 서울 강동구에 위치한 ‘래미안명일역솔베뉴’는 전용면적 59㎡의 20층 주택이 전세가 8억 원에 거래됐다. 하지만 이틀 후에 같은 전용면적의 11층 주택이 전세가 3억 8850만 원에 거래되는 일이 발생했다. 전국적으로 이처럼 심각한 전세 이중 가격 현상이 일어나고 있다.
서울 같은 경우 같은 아파트임에도 불구하고 전·월세상한제가 적용되는 갱신 계약과 적용되지 않는 신규 계약의 전셋값 차이가 극심하다. 서울 송파구에 위치한 헬리오시티의 경우도, 2개월 사이에 같은 전용면적 84㎡에서 전세 최고값 12억 5000만 원과 최저값 6억 8775만 원의 차이가 났다.
이런 전세 이중 가격의 피해는 새롭게 전셋집을 구해야 하는 이들에게 돌아간다. 신혼부부나 이제 막 독립을 시작한 사회초년생이 그 예시다. 이들은 중장년층에 비해 경제력이 약하기 때문에 결국 서울 외곽으로 밀려나거나 꿩 대신 닭으로 빌라 전세를 알아봐야 한다.
세입자의 거주 안정을 위해 시행된 임대차법이지만 수많은 부작용을 낳고 있다. 여당 일부는 신규 계약에 대한 추가적인 임대료 규제나 표준 임대료를 제정하는 등의 법 개정이 필요하다고 말하기도 한다. 그러나 통제를 더욱 가하면 세입자가 더욱 부담을 느끼거나 이면계약이 심각해질 수도 있다. 부동산 전문가들도 임대차 시장에 대한 규제가 더욱 심해지는 것에 대해 우려를 표하고 있다.
