'중개업 진출'선언한 '직방', 중개업자들의 '최상위 포식자'가 될까?
안녕하세요! 집슐랭 구독자 여러분!🤗
이번 편에서는 논란의 '직방 중개업 진출’ 편을 준비해보았어요~!
최근 직방이 중개시장 진출 의사를 밝히자 중개업자들의 반발이 높아지고 있어요. 직방은 그동안 플랫폼으로 오피스텔, 빌라 등의 전월세 임차 매물을 공인중개사와 제휴를 맺어 중개해 왔습니다.
이번에는 아파트 중개까지 나가겠다고 선언하자 한국공인중개사협회에서는 '대형 플랫폼 업체의 부동산 진출로 기존 중개업계의 생존을 위협한다' 며 대립각을 세우고 있습니다.
이렇게 직방이 나가게될 경우 '법적인 문제는 없는지', '중개사들이 입게 될 예상되는 손해', '직방이 아파트 중개 시장에 진출하려는 이유' 에 관해 이번 편에서 집슐랭이 해소해 드리겠습니다!
1. 직방의 중개업 진출 법률적으로 가능한가요?
네. 직방에서는 자회사로 중개법인을 설립해서 거기에 중개사와 제휴를 맺어 매매 계약할 것이라고 해요. 거래가 성사되면 수수료를 중개사와 반씩 나누고요. 중개 법인 설립하는 거라 중개업법에는 문제가 없어요.
그런데 직방은 부동산 앱의 약 50%를 점유하고 있거든요. 시장 지배적인 위치에 있는 기업은 공정한 경쟁을 할 수 있도록 기회의 균등을 줘야 해요. 하지만 직방에서 자기들과 제휴를 맺은 중개업체만 밀어주거나광고에 노출을 시켜(최상단 노출) 그 중개사만 수익을 볼 수 있는 구조를 만들게 된다면 시장의 공정성을 해할 수 있어요. 이 경우 공정거래법에 따라 제재가 될 수 있습니다.
직방이 얼마전 미디어 컨퍼런스에서 자신들은 부동산 업체가 아니라는 말을 했습니다. 하지만 결국 부동산 업자들 중개업자들 통해서 수익을 창출하겠다는 얘기 아닌가요?
맞아요. 중개 법인을 세워 공동 중개 형식이나 마찬가지거든요. 직방의 발표에 따르면 계약서를 쓸 때도 자회사인 '온택트 파트너스' 중개 법인 시스템으로 직방과 중개사가 둘 다 서명이 들어가고 공동 중개처럼 수수료도 반반 나누겠다고 했어요. 공동 중개와 크게 다르지 않거든요. 사실상 중개행위 하고 있는 걸로 볼 수 있습니다.
공동 중개: 부동산 거래에서, 한 개의 중개 대상물에 대하여 두 명 이상의 중개업자가 공동으로 수행하는 중개 행위
결국에는 시장 교란이 일어나고 그전에 또 다른 플랫폼 사업자들처럼 직방이 다 독과점 하게 되지 않을까요?
그럴 가능성이 높아요. 직방의 자본력과 정보력 등이 월등하기 때문에 이것들을 이용해서 시장을 교란시킬 수 있는 위험성이 있어요. 나아가 서비스 질의 하락이란 독과점 폐해 양상이 나타날 수도 있겠죠.
3. 직방의 중개 시장 진출을 환영하는 쪽에서는 이런 얘기를 하죠. ‘중개 서비스의 만족도가 크게 떨어지는데 보수는 그거보다 훨씬 높게 받지 않았느냐’ 라고요. 우리나라의 중개 보수율이 다른 나라와 비교해 봤을 때 좀 높은 편에 속하나요?
국토연구원에서 발표한 자료에 의하면 미국, 영국, 일본 그리고 독일은 중개 수수료를 거래가액의 3~7% 정도 받는데 우리나라는 0.9%가 최대에요. 그래서 수치만 봤을 때는 높지 않아요.
하지만 외국 같은 경우에는 거래가액이 큰 전세 제도가 없는 대신 월세 거래가 흔하거든요. 절대 금액에 있어서는 우리나라 집값이 높기 때문에 작다고 볼 수 없어요.
미국 같은 경우 중개 법인에서 여러 서비스가 결합된 ‘원스톱 서비스’를 제공을 하는 사례들이 많이 있어요. 아무것도 신경 안 쓰게끔 원스톱 서비스가 제공될 수 있는 모든 인프라를 갖추고 있어 우리나라와는 시스템이 다르죠. 따라서 외국과 비교해볼 때 서비스에 비해서 중개 수수료가 높다고 볼 수도 있을 것 같아요
원스톱 서비스: 여러 과정을 통해 처리해야 할 업무를 한 번에 처리하는 서비스를 말해요. 미국은 주거관련 서비스를 한번에 처리(취득, 리폼, 론, 매각, 이사 등)하여 소비자를 만족시켜주는 점포가 인기를 얻고 있다고 해요.
더욱이 서울 아파트 평균값이 10억원 돌파했죠. 굉장히 큰 금액이 오가는 반면 서비스를 받는 입장에서는 '계약서 작성해주고 별다른 서비스를 받은 게 없다'고 느낀다면 불만이 생길 수 있을 것 같아요. 또 거래 비용이 크면 클수록 불만족이 매매가에 전가 될 수 있고요. 하지만 계약서 서비스를 제공받은 것 외에도 중개사가 법적 책임을 부담하는 부분이 분명히 있어요.
4. 중개사들에게 안좋은 관행이 있죠. 점조직을 통해 매물을 공동 중개하고 담합하는 것으로 최근 2월에 부동산 담합 처벌법이 개정이 됐어요. 근데 이 법이 실효를 거두고 있지 못하다는 우려들이 있는데 맞는 설명일까요?
네. 법이 제정 되기는 했지만 계속 담합 행위와 호가를 조작하는 일, 실거래가 늦게 올리는 경우들이 있어요. 예를 들어 일명 ‘가두리’라고 부르는 행위들이
굉장히 많이 일어나는데요. 이건 법이 영향을 줄 수는 있겠으나
결국 공정한 경쟁문화를 위한 자정 작용이 일어나야하는 문제에요.
어느 아파트 단지를 가게 되면 중개사들이 많잖아요. 그러면 당연히 ‘거기서 경쟁이 일어나는 거 아닌가?’ 라는 의문은 분명히 있거든요. 그게 안 되는 거에요?
서비스를 받는 입장에서는 집을 열 채씩 사지는 않잖아요. 전월세도 마찬가지고요. 또 내가 리서치할 수 있는 정보가 많이 없어요. 내가 찾는 어떤 매물을 그 중개사가 갖고 있으면 서비스의 질이 안좋더라도 선택의 여지가 없고요.
큰 돈이 오가는데 선택지가 적다는 모순을 정보력이 많은 직방에서 광고를 통해 효과적으로 해결해줄 수 있잖아요. 이전에는 알기 힘들었던 정보들을 소비자한테 제공할 수 있으니까요. 하지만 상생을 도모하기 보다는 거래시장을 장악해 공정거래를 해하는 횡포에 대한 우려가 있는거죠.
5. 최근에 중개사 협회에서 직방을 상대로 법적 대응을 하겠다고 선포를 하셨습니다. 그들의 입장이 법정에서 받아들여질 수 있을까요?
현재로서는 중개업법 위반한 부분이 없어 법정에서 받아들여지긴 어려울 것 같아요.
다만 직방이 서비스를 제공했는데 '시장 지배력을 가진 업체로서 시장의 공정성을 해하는 행위를 했다.' 했을 때는 공정거래법에 따라서 제재가 될 수가 있어요. 공인중개사협회에서는 8월에 공정위에 제소하는 것과 국토부와 협의를 취할 수 있는 방안도 모색중이라고 했고요.
실제로 ‘타다’처럼 새로운 입법이 돼서 규제를 받을지는 추이를 지켜봐야 할 것 같아요.
그런데 '직방'은 '타다'와 다른 점이 있어요. '타다'는 택시 운전 면허가 없는 상황에서 운행을 했던 거고요. '직방'은 중개 법인을 자회사로 설립해서 중개사들을 통해 중개 행위를 하려는 거에요. 그래서 법망을 피해갈 가능성이 높아요.
이렇게 중개사 협회와 직방이 첨예하게 대립을 하고 있긴 한데 이런 게 계속 유지가 되면 소비자들만 좀 피해를 보는 거 아니겠어요. 앞으로 어떤 방향으로 나아가면 좋을까요?
중개업자들이 가장 우려하는 건 직방이라는 큰 업체가 들어오면서 골목 상권 다 죽을 수도 있다는 점이에요. 직방에서는 중개업자들에게 ‘초기 창업자에게 지원 하겠다’, ‘컨설팅을 제공을 하겠다’ 이런 제안들을 내놓고 있어요.
하지만 일각에서는 '창업 중개사무소를 직방으로 끌어들이면서 기존 중개사무소들과 거리를 두려는게 아니냐'는 목소리도 나오고 있습니다. 현실적으로 중개사들이 직방에게 수수료를 부담하는 액수가 적지 않을 것이라 우려가 되기도 합니다. 서로가 조화로운 길을 걸어야 소비자에게도 피해가 없을텐데 말이죠.
앞으로의 직방이 어떤 모습을 보일지 지켜봐야할 것 같습니다.
집슐랭은 다음 편에서 '외국인 부동산 거래'편으로 찾아올 거에요.
그럼 우리 다음 시간에 또 만나요~
